Уведомление о продаже доли в квартире

Каждый хозяин доли в квартире имеет право продать ее, не спрашивая согласия остальных хозяев. Но если сделка планируется с человеком, не входящим в состав владельцев, то закон обязывает продавца известить о ней сначала остальных собственников. У них есть преимущество, чтобы купить ее, перед третьими лицами — то есть теми, кому никакая доля в квартире не принадлежит.

Уведомление о продаже доли обязательно должно быть письменным, даже если все собственники живут в одной квартире, в курсе ваших планов и не против сделки. Тем более важно грамотно оформить извещение, если у совладельцев есть возражения. И не только написать все как нужно, но и правильно вручить уведомление, потому что иначе сделку могут аннулировать. Если прочие хозяева узнают о продаже доли постфактум, то в течение 3 месяцев они имеют право подать на вас в суд. Если вы опасаетесь такого варианта развития событий — согласуйте с юристом текст документа и вариант его передачи.

Всегда ли положено извещать других сособственников

Преимущественное право остальных хозяев квартиры на покупку доли в ней записано в 250-й статье Гражданского кодекса (ГК). Там же указана обязанность собственника-продавца известить совладельцев уведомлением о готовящейся продаже постороннему, ее условиях и цене доли.

Если покупателем будет не посторонний, а другой хозяин доли в этой же квартире, то остальных ни вы, ни он оповещать не обязаны.

Также никаких извещений не нужно посылать, если:

• ваша доля реализуется за долги на торгах;
• все дольщики продают свои части одновременно (то есть сразу всю квартиру).

Если же, например, двое из троих владельцев собрались продавать чужаку свои доли, то они обязаны направить уведомление и третьему хозяину, и друг другу. Только после такого извещения возможна продажа доли в квартире кому-то еще. И то не сразу.

Через какое время можно заключать сделку с посторонним?

250-я статья ГК дает прочим владельцам месяц после получения уведомления, чтобы выкупить долю или отказаться от покупки. Только после этого срока часть квартиры можно продавать кому-то на стороне.

Если остальные хозяева официально откажутся от покупки, то продажу постороннему можно оформить и раньше. Но отказ должен быть письменным.

Если же уведомление вы не послали, то в течение трех месяцев с того момента, как остальные хозяева узнали о сделке, они имеют право обратиться в суд. Тогда вам придется вернуть покупателю деньги (скорее всего, еще и с компенсацией) и заключить новый договор — с желающим купить вашу часть совладельцем. Плюс судья может обязать вас оплатить издержки и/или штраф.

Что должно быть написано в уведомлении

В Гражданском кодексе есть только два требования к содержанию уведомления о продаже доли в квартире:

• цена;
• условия сделки.

С этими двумя пунктами вам надо быть предельно осторожными: именно за столько и точно на тех же условиях вы сможете реализовать свою долю в квартире третьему лицу.

Сделки по продаже долей в жилье обязательно оформляются нотариально. Если в вашем договоре с посторонним будет другая сумма (отличающаяся от написанной в уведомлении), то ни один нотариус не заверит продажу доли квартиры. Поэтому цена изначально должна быть указана адекватная. Если вы не знаете, как сделать оценку доли в квартире, почитайте нашу статью.

Помимо обязательных по закону пунктов, в извещении других собственников вашей квартиры о продаже доли стоит указать:

• Ф.И.О. — адресата и свои;
• адрес квартиры;
• кадастровый номер жилья;
• размер вашей части (дробью);
• дату и подпись.

Многочисленные интернет-образцы подобных уведомлений содержат также отсылки к 250-й статье ГК, предложение совладельцам о покупке доли первыми или требования письменно отказаться от нее и т. п. Вы можете включить все это в свой текст, а можете обойтись просто сообщением о продаже с указанием цены и условий. Потому что закон требует от вас только этого, а вовсе не разъяснения прав и обязанностей прочим хозяевам.

Как передать уведомление остальным хозяевам квартиры

Чтобы Росреестр зарегистрировал переход доли в квартире к постороннему, вы должны представить доказательства получения уведомления о продаже остальными собственниками или их отказ от покупки. Можно предъявить:

• квитанцию об оплате заказного/ценного письма и сам текст уведомления;
• телеграмму;
• извещение о продаже доли, отправленное по вашей просьбе нотариусом.

При мирном развитии событий достаточно направить письмо или телеграмму и убедиться, что адресат их получил. Нотариус нужен, если совладельцы не хотят, чтобы часть жилья была продана третьему лицу, и уклоняются от получения сообщения. Ведь месяц на принятие решения отсчитывается с момента доставки уведомления о продаже доли, а не с даты его написания или отправки. Это общее правило для значимых сообщений записано в статье 165.1 ГК.

Письмо или телеграмма?

На сайте Росреестра приводятся оба варианта как равноправные. А вот Методические рекомендации для нотариусов, обязанных заверять сделки с долями квартир, считают бесспорным подтверждением уведомления только копию телеграммы. Объясняют это так: в письме есть опись того, что в него вложено, но нет самого текста отправления, в отличие от телеграммы.

Поэтому в спорных ситуациях телеграмма надежнее, тем более, что ее отдают в руки, а не кладут в почтовый ящик. А даже за заказным письмом не желающий его получать совладелец вашей квартиры может просто не пойти на почту.

Чем надежнее нотариус?

Самый надежный вариант — обращение в нотариальную контору. Вам все равно придется туда идти для заверения сделки, и нотариус обязан будет проверить, соблюли ли вы права других собственников. А так он выполнит это за вас, но, разумеется, не бесплатно. Цена вопроса — не меньше 2 тысяч рублей, но иногда это единственный вариант найти не проживающего по адресу прописки либо доказать Росреестру, что вы приложили все усилия для поиска.

Дело в том, что нотариус имеет право выдать вам свидетельство не только о том, что уведомления получены собственниками остальных долей. Существует еще один вид документа — о том, что заявление так и не попало к адресату, но вы приняли все необходимые меры для его оповещения.

Правда, этот документ выдают не все нотариальные конторы и только в крайних случаях, потому что он не описан в законах. Если же, наоборот, адресат делает так, чтобы текст к нему не попал, сообщение все равно считается доставленным, и нотариус сможет это подтвердить, удостоверяя вашу сделку.

Если среди хозяев квартиры есть несовершеннолетний, то вам придется сообщить о готовящейся продаже доли еще и органам опеки. При этом неважно, ему или нет принадлежит продаваемая часть — служба должна убедиться, что условия жизни ребенка не ухудшатся при новом собственнике.

Источники:

Преимущественное право покупки

Юридически значимые сообщения

Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки

Разъяснения Росреестр