Размер налога с продажи квартиры

Деньги, полученные вами от продажи квартиры, считаются доходом, а потому облагаются соответствующим налогом. При этом вам нужно самостоятельно заполнить декларацию и предоставить ее в налоговую службу. В некоторых случаях расчет налога не сопряжен с какими-либо сложностями. Но бывают ситуации, когда необходимо учесть множество нюансов. Поскольку речь идет о довольно больших суммах, лучше доверить проведение такого расчета грамотному специалисту.

Основные данные для расчета налога

Налоговый резидент Российской Федерации должен отчислять в казну 13% практически с любого своего дохода. Это относится и к продаже квартиры. Ставка налога для всех одинаковая, но важно понять, от какой именно суммы нужно высчитывать эти проценты.

При расчете налога с продажи квартиры большое значение имеют два фактора: каким образом жилье было получено в собственность и сколько времени прошло с того момента. Зачастую путаницу создает тот факт, что в Налоговом кодексе в последние годы произошли некоторые изменения. В частности, налог на продажу квартиры, приобретенной до 2016 года, нужно было рассчитывать немного иначе, чем теперь. Давайте разберемся по порядку.

Квартира, приобретенная до 2016 года

Существует такое понятие как период владения. Это количество месяцев, в течение которых имущество официально находится в вашей собственности. Так вот, для квартир, полученных в собственность до 1 января 2016 года, Налоговым кодексом установлен минимальный период владения 36 месяцев.

Это означает следующее. Если продажа квартиры совершена в течение минимального периода владения, то нужно платить налог в общем порядке. Если же вы продали жилье по истечении 36 месяцев, то сумма полученного дохода освобождается от обложения.

Строго говоря, на данный момент эти необходимые три года уже истекли. Поэтому квартиру, зарегистрированную на вас до 2016 года, в текущем году можно смело продавать, не переживая по поводу налогов.

Новые правила начисления налога

Что касается квартир, приобретенных после 1 января 2016 года, то тут картина несколько иная. Первое, что нужно учесть — это изменение, касающееся минимального периода владения. Теперь он составляет 5 лет. То есть сумма от продажи квартиры не облагается налогом только по истечении полных шестидесяти месяцев со дня регистрации права.

Но для этого правила предусмотрено несколько исключений, связанных с тем, каким образом жилье перешло в вашу собственность. Они распространяются на квартиры, которые были подарены близкими родственниками или унаследованы от них. Также под эту категорию попадает жилье, которое было вами приватизировано.

Во всех этих случаях минимальный период владения составляет не 5 лет, а три года, то есть 36 полных месяцев. Но будьте внимательны — если жилище получено в дар или по наследству от человека, который не является членом семьи или близким родственником, то это не является исключением. В такой ситуации минимальный период владения составляет все те же 5 лет.

Как уменьшить налог?

Если ситуация сложилась таким образом, что вы продали квартиру раньше окончания минимального периода владения, то придется платить налог. Причем сумма отчислений обычно довольно велика, учитывая, сколько сейчас стоит жилье. Естественно, хочется хотя бы немного снизить размер налога на продажу, подлежащего уплате. И для этого есть два абсолютно законных способа.

Первый метод уменьшения налоговой базы можно применить в том случае, если проданная квартира была вами ранее куплена, а не получена каким-либо другим путем. В такой ситуации облагается непосредственно полученный доход.

Проще говоря, если на покупку квартиры вы потратили 2 миллиона рублей, а с ее продажи получили 3 миллиона, то для расчета налога нужно учитывать, сколько составила разница — то есть миллион рублей. Естественно, при этом необходимо документально подтвердить расходы, понесенные на приобретение жилья.

Некоторые люди при продаже квартиры пытаются схитрить. Это делается ради уменьшения суммы налога. Хитрость заключается в том, чтобы указать в договоре продажи стоимость, которая гораздо меньше фактической. Таким образом, налоговая база якобы уменьшается.

Но дело в том, что современный Налоговый кодекс предусматривает такие ситуации. Каждому жилью сейчас присвоена кадастровая стоимость, вычисленная с помощью методов массовой оценки. Если сумма, вырученная от продажи квартиры, меньше, чем 70% кадастровой стоимости, то за налоговую базу берется именно кадастр.

Разберем на примере. Допустим, вы продали квартиру, кадастровая стоимость которой составляет 7 миллионов рублей. Соответственно, 70% от этой суммы — 4 900 000 рублей. Если квартира была продана дороже, то расчет подоходного налога будет осуществлен на основе стоимости по договору. А вот если дешевле, то базой для расчета будет служить 4 900 000 рублей. То есть особого смысла хитрить просто нет.

Второй метод — получение имущественного вычета. Он применяется в том случае, когда нет других вариантов уменьшения налоговой базы. Расчет осуществляется следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, нужно вычесть 1 миллион рублей и вычислить 13% от оставшейся части.

При уменьшении налога вторым методом важно учесть, что имущественный вычет распространяется на все проданные квартиры, сколько бы их ни было. То есть если вы продали, допустим, 6 объектов недвижимости в течение одного года и получили за это 12 миллионов рублей, то миллионный вычет будет применен единоразово ко всему этому доходу. А значит, налоговая база в этом примере составит 11 миллионов рублей.

Вычет при продаже доли в квартире

Если вы осуществляете продажу не целой квартиры, а лишь доли, то очень важно, каким образом это делается. Есть два варианта:

• продажа долей несколькими владельцами по одному договору;
• продажа доли одним или несколькими владельцами по разным договорам.

В первом случае имущественный вычет в размере миллиона рублей применяется ко всей сумме, за которую проданы доли, а затем распределяется между бывшими владельцами в зависимости от того, сколько квадратных метров принадлежало каждому из них. Во втором случае вычет полагается каждому хозяину.

Рассмотрим на простом примере. Квартира поделена на две доли. Василию принадлежит ⅓, Николаю — ⅔. Жилье было продано за 6 миллионов рублей. Соответственно, Василий получил 2 миллиона, а Николай — 4 миллиона. Вопрос: сколько налогов заплатит каждый владелец?

Если Василий и Николай дружно продали свои доли по одному общему договору, то они получают вычет 1 миллион рублей и делят его соответственно. То есть первый владелец может вычесть из своих двух миллионов около трехсот тысяч, а второй может вычесть из своих четырех миллионов около шестисот тысяч. Если же каждый из них продал свою долю отдельно, то и Василий, и Николай получат по миллионному вычету.

Возврат части уплаченного налога

Если после продажи квартиры в том же году состоялась покупка новой, то вы можете вернуть себе часть уплаченного налога, независимо от того, сколько он составлял. Конечно, это возможно только в том случае, если вы регулярно производите налоговые отчисления в бюджет.

Для возврата части налога вам необходимо предоставить в налоговую инспекцию документы, в которых указано, сколько денег вы потратили на приобретение нового жилья. Таким образом вы сможете получить 13% от той суммы, которая была отчислена в государственный бюджет после продажи квартиры.

Подведем итоги. Чтобы правильно рассчитать размер налога с продажи квартиры, вам нужно учесть, сколько времени жилье было в вашей собственности и за какую сумму вы его продали. Также необходимо выбрать метод уменьшения налоговой базы и применить его в вычислениях. В итоге вы узнаете, сколько налога на продажу вам нужно отчислить в бюджет.

Маргарита Докучаева

Источники:

Имущественный вычет

Налоговые ставки

Минимальный период владения