Общее собрание собственников многоквартирного дома

Совокупность собственников дома владеет целым комплексом имущества, которое необходимо периодически улучшать и модернизировать. Для решения возникающих проблем нужно время от времени собираться и обсуждать, что делать в сложившейся ситуации.

Для этого предусмотрено общее собрание — главный способ управления многоквартирным домом. Каждый человек, который владеет жилплощадью, может принять участие в этом мероприятии.

Цель созыва жильцов — это решение текущих проблем с состоянием имущества. Нерешенные вопросы выносятся на повестку дня. Решения на общем собрании принимаются посредством голосования, к которому допускаются только собственники многоквартирного дома. Если вы только проживаете в многоквартирном доме, но не владеете имуществом, то можете принять участие. Но к голосованию вас не допустят и голос не учтут.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса, любой владелец жилья может быть организатором созыва при соблюдении формальностей оформления всех процедур.

Необходимо только оповестить всех жильцов за 10 дней до мероприятия. Также мероприятие может провести управляющая компания либо по своей инициативе в плановом порядке, либо внепланово, если с такой просьбой о проведении общего собрания обратилось не менее 10% собственников многоквартирного дома.

Участие в таком общественном мероприятии — дело добровольное. Каждый участник должен быть заинтересован в улучшении своего имущества.

Однако если вас принуждают к голосованию, а также к сдаче денежных средств, то это может быть правонарушением. Поэтому лучше всего проконсультироваться у юриста о ваших правах и обязанностях.

Как часто нужно проводить собрания

Как правило, голосование проводят минимум один раз в год. Об этом гласят нормы статьи 45 Жилищного Кодекса РФ. Если вы уже длительное время проживаете в данном жилом комплексе и еще ни разу не слышали об этом, то, скорее всего, ваши права нарушены.

Первое общее собрание — это важное мероприятие, на котором решаются основные организационные вопросы:

• утверждается состав имущества;
• выбирается управляющая компания;
• решаются текущие задачи по уборке помещений, техническом обслуживании;
• выбираются председатель и совет.

Если удалось выбрать Председателя, то в дальнейшем он берет на себя ответственность за проведение и организацию обсуждений. На практике такая инициатива встречается довольно часто. Но если этого не произошло, то раз в год именно управляющая компания должна выступать инициатором мероприятия.

В случае, если возникли неотложные вопросы, требующие оперативного решения, может быть организовано внеплановое голосование. Тогда его организатор должен за 10 дней уведомить всех собственников дома о проведении собрания.

Формы проведения собрания

Общее собрание собственников многоквартирного дома может проводиться тремя способами:

• владельцы лично встречаются и голосуют;
• проводится заочный опрос;
• участники встречаются и обсуждают возникшие вопросы, а затем проводится заочное голосование.

Не все готовы принимать участие в очных голосованиях. Иногда на это просто не хватает времени. Тогда заочное голосование — это наилучший способ выхода из ситуации.

На практике же чаще всего применяется очно-заочная форма. Активисты могут встретиться и обсудить проблемы, разработать варианты решения вопроса, а затем провести заочное голосование.

Такой способ обеспечивает объективность решения, так как собственник не подвергается давлению со стороны других участников, а принимает взвешенное решение спокойно.

Компетенции общего собрания

Чтобы голосование состоялось, необходимо соблюдение кворума. Для решения разных проблем нужно присутствие конкретного количества участников голосования. Определенные решения требуют единогласного исхода голосования, а другие — ⅔ или ½ голосов единого числа собственников. Что же могут обсуждать участники голосования и сколько голосов для этого нужно?

1. Единогласное решение требуется при рассмотрении следующих вопросов: уменьшение имущества многоквартирного дома, реконструкция или перепланировка дома.
2. 50% +1 голос требуется для выбора совета и председателя, проведения ремонта, упразднения товарищества, утверждения размеров взносов и управляющей компании, создания ТСЖ.
3. ⅔ от числа возможных голосов требуется для решения вопросов надстройки к основному зданию, выбора метода формирования фондов, получения займов или кредитов для ремонта. Так же решаются вопросы текущего ремонта, заключения договоров.

На самом деле компетенции собрания гораздо больше, однако выше приведены самые распространенные из них. Полностью нормативы и компетенции изложены в Жилищном Кодексе.

Этапы проведения общего собрания собственников

Итак, возникла проблема, и ее нужно оперативно решать. При этом вопрос нельзя решить единолично, необходимо знать мнение жильцов и собственников. Какой же будет порядок действий?

Подготовка к собранию

Для начала необходимо подготовиться. Подготовка включает в себя три основных действия:

1. Составить реестр собственников. Если инициатором является управляющая компания, то должна быть готовая база данных фактических адресов жильцов, если они не проживают в этом жилом комплексе. Если такой базы нет, то информацию можно получить в Едином Государственном Реестре прав собственности, однако это предполагает денежные затраты, а также время, так как выписки формируют в течение пяти дней. Оптимальный способ — это создание инициативной группы, участники которой готовы пройтись по квартирам жильцов и составить реестр.
2. Оповестить всех о мероприятии. В составленном выше реестре содержатся также контактные данные владельца недвижимости. Поэтому жильцов будет легко оповестить о мероприятии. Огласить информацию о проведении нужно не позднее 10 дней до его начала. Задача организатора в том, чтобы ни один из собственников не сказал: «А я не слышал, вы нарушили мои права».
3. Подготовить повестку дня и темы обсуждения. Также нужно принять решение о том, как оповестить всех собственников о результатах мероприятия. Если оставить эти вопросы без внимания, то голосование не состоится!

Организационные вопросы занимают немало времени, однако они очень важны. Если какой-то из собственников не будет знать о проведении мероприятия, то это будет правонарушением.

Проведение общего собрания

Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома состоит из пяти ключевых этапов:

1. Перед началом обсуждения все присутствующие должны зарегистрироваться. Это нужно для последующего определения доли в праве собственности и расчета веса голосов. Мероприятие по закону считается состоявшимся, если голоса присутствующих составляют 50% от количества жильцов. Если по итогам не набирается нужного количества голосов, то мероприятие проводится повторно.
2. Следующий шаг — рассмотрение повестки дня. На протяжении всего мероприятия секретарь фиксирует любую информацию. Менять повестку дня и рассматривать незапланированные вопросы нельзя.
3. Далее проводится голосование. Чаще всего за один голос принимается 1 кв.м собственности. Например, если человек имеет квартиру в 50 кв.м., то у него есть 50 голосов. Допустим, площадь всего здания составляет 3000 кв.м. — то есть это 3000 возможных голосов. В этом случае вес голоса составляет 1,6% от общего числа.
4. После проведения голосования необходимо составить протокол собрания. Этот документ оформляется в соответствии с нормами статьи 46 Жилищного Кодекса РФ и содержит всю информацию, полученную в ходе проведения мероприятия. Протокол — это важный заключительный документ.
5. Заключительный шаг — оповестить всех жильцов жилого комплекса о принятых решениях. На это отводится десять дней. Чаще всего размещают уведомление в подъезде.

В результате принимается заключительное решение. Оно обязательно для исполнения всеми жильцами. Даже если собственник многоквартирного дома не присутствовал на общем собрании, ему придется исполнять постановления.

Однако чтобы решение жильцов обрело юридическую силу, необходимо соблюдение всех вышеперечисленных шагов. Кроме того, окончательное заключение можно оспорить в суде. Это право сохраняется за жильцами в течение шести месяцев.

Самые распространенные ошибки

Неправильная процедура может привести не только к аннуляции всех решений, но также к судебным разбирательствам. Поэтому необходимо рассмотреть самые распространенные ошибки, встречающиеся на практике:

• уведомление о предстоящем мероприятии получают не все жильцы;
• неправильное оформление решений участников;
• голоса подсчитываются неверно;
• доверенности на участие в голосовании оформлены неправильно;
• некорректная форма проведения мероприятия;
• устаревшие данные в реестре участников;
• встречи с аналогичной повесткой дня уже проводились;
• в ходе встречи происходит смена повестки дня;
• недостаточное количество голосов для принятия результатов голосования.

Вышеперечисленных ошибок довольно легко избежать, ведь подробная информация о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома отражена в Жилищном Кодексе. Помните, что незнание закона не освобождает от ответственности.

Источники:

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме