Зачем нужен предварительный договор купли-продажи?

Договоренность о намерении в будущем заключить сделку — вот в чем суть предварительного договора (ПД). Он был еще в римском праве, а в царской России назывался «запродажей». Такой договор нужен тогда, когда стороны хотят совершить куплю-продажу, но по каким-то причинам не могут сделать этого сразу. Обычно он больше важен кому-то одному, и это своего рода страховка на случай, если второй передумает. Если передумают оба — от сделки можно отказаться в любой момент.

Это не черновик, как может показаться из названия, а полноценный документ, с которым обманутая в своих ожиданиях сторона имеет право обратиться в суд. В Гражданском кодексе предварительному договору отведена целая статья. Документ действует максимум год, его не надо регистрировать. Но все прописанные в нем условия переходят в основной договор купли-продажи, поэтому перед подписанием стоит хотя бы показать его юристу.

Что такое предварительный договор и в каких случаях он нужен

Предварительный договор описан в 429-й статье Гражданского кодекса. Главное его отличие от основного в том, что после его заключения у продавца не появляется обязанность продать, а у покупателя — право на предмет покупки. Все это будет только после подписания основного договора (ОД) купли-продажи, который пока стороны лишь договариваются заключить.

Действует документ год, если в нем не указан иной срок. Если срок прописывается, то должен быть конкретным: или дата, до которой надо заключить основной договор, или период, в течение которого это надо сделать. Еще полгода дается на обращение в суд с просьбой о принудительном подписании. Этот срок отсчитывается с обозначенного в документе времени или по прошествии года с его подписания, если пункта о времени там не было.

Если основной договор купли-продажи в назначенный срок не заключен и в суд за 6 месяцев после этого никто не обратился, то предварительный теряет силу. Он превращается в простую бумажку, и стороны могут спокойно забыть о том, что вообще его подписывали.

Преддоговор купли-продажи может быть заключен в отношении любого предмета. Обычно это ценная вещь в моральном (например коллекционная) или в материальном (машина, недвижимость) плане. К слову, этой вещи у продавца пока может и не быть: картина не написана, нужная машина не пригнана, дача не построена.

В отношении таких предметов тоже можно заключать преддоговор. При купле-продаже недостроев это разрешено инвесторам и частным лицам, но только не застройщикам — для них законен лишь договор долевого участия, о котором мы рассказывали в соответствующем материале. Чаще всего ПД заключаются на покупку недвижимости, потому что здесь и цены высокие, и риски большие.

Есть случаи, когда граждане обязаны заключить предварительный договор. Например, его надо предъявить опеке, если в купле-продаже недвижимости участвует несовершеннолетний, или банку для сделок по ипотеке.

Предварительная договоренность помогает в тех ситуациях, когда обстоятельства мешают заключить сделку прямо сейчас. Случаи могут быть самые разные как у продавца, так и у покупателя:

• не хватает денег;
• не готовы документы;
• на сделку нужно разрешение госорганов, а на его получение — время;
• не окончен срок вступления в наследство;
• не вступило в силу решение суда.

Бывают и нематериальные факторы, когда у человека нет сейчас времени из-за работы (надо срочно ехать в командировку) или по семейным обстоятельствам (кто-то заболел, и требуется круглосуточный уход). Никаких серьезных причин может и вовсе не быть, достаточно желания сторон отсрочить сделку.

Предварительный договор всегда составляется в той форме, какая положена для основного. Для купчей на недвижимость предусмотрен письменный вариант в виде единого документа. Он не подлежит госрегистрации, даже если она требуется по ОД.

А вот у нотариуса придется заверять все предварительные договоренности, если:

• недвижимость находится в общей долевой собственности;
• жилплощадь делится супругами при разводе;
• одна из сторон — ребенок младше 14 лет;
• имущество в доверительном управлении или распоряжении опекунов.

В нотариальной конторе не имеют права отказать и в том случае, если стороны решат просто подстраховаться и удостоверить любое предварительное соглашение. Но услуга эта платная, а цена рассчитывается от стоимости имущества.

Что писать в предварительном договоре купли-продажи

В каждом типе договора предусматриваются существенные условия, без упоминания которых он будет считаться недействительным. Для ПД обязательным является описание предмета продажи. Причем настолько конкретное, чтобы его нельзя было перепутать с чем-то другим. Когда речь идет о недвижимости, то должны быть адрес, кадастровый номер, метраж и т. д. Если предмета купли-продажи еще не существует, нужно описать, каким он должен быть ко времени заключения основного договора.

Остальные условия, существенные для основного договора, в предварительном разрешено упоминать не все, а лишь те, о которых продавец и покупатель хотят договориться уже сейчас. Что хотя бы один из них считает важным, то и надо оговаривать. Это может быть даже мелочь, но чаще прописываются серьезные условия:

1. Цена. Можно не указывать цену совсем, назвать конкретную цифру или написать «не менее миллиона рублей». Можно привязать ее к ключевой ставке Центробанка, которая будет действовать на момент подписания основного договора купли-продажи. Если цена важна и называется, то обязательно надо добавить, что сумма окончательная и изменять ее нельзя.
2. Аванс или задаток. Сам смысл преддоговора не предполагает никаких платежей, ведь это соглашение о намерениях, а не сделка. Но на практике о них упоминают. Если покупатель откажется от сделки, то аванс к нему вернется. Задаток при отказе покупателя останется продавцу. Если откажется сам продавец, то ему придется выплатить покупателю двойную сумму взноса. Положено заключать отдельный договор задатка, а аванс можно прописывать прямо в тексте преддоговора. Сумма должна быть меньше половины цены, иначе покупка может быть признана состоявшейся.
3. Штрафы. Обычно они предусматриваются за отказ или уклонение от подписания основного договора купли-продажи или за указание неверных сведений.
4. Обстоятельства, при которых можно расторгнуть ПД без санкций. Банк может не одобрить кредит, семейные обстоятельства могут резко измениться и пр. Поэтому часто стороны оставляют себе такую возможность.

Все предварительные условия перейдут в основной документ, если стороны не решат их поменять при его подписании. Можно вообще больше не упоминать ничего, кроме предмета и имен будущих продавца и покупателя. Тогда будет считаться, что об остальном речь пойдет в ОД. Однако, если никакие условия не прописаны, а потом одна из сторон передумает и второй придется обращаться в суд, то уже он будет решать, на каких условиях заключать основной договор купли-продажи.

Источники:

Предварительный договор (статья 429 Гражданского кодекса РФ)