Товарищество собственников жилья

Управляющая компания (УК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ) — основные формы правления в многоквартирном доме.

В первом случае собственники доверяют свои интересы коммерческому представителю — компании, которая будет администрировать дом или дома, взимая с жителей ежемесячные платежи.

С одной стороны, УК упрощает собственникам жизнь: исправно отчитываясь о своей деятельности, компания заботится о чистоте фасадов, вывозе мусора и ярком освещении дворов 24/7.

А если не заботится? Товарищество собственников жилья — хорошая альтернатива для владельцев квартир, готовых справляться с управлением своими силами. Сменить УК на ТСЖ нельзя простым поднятием рук собственников жилья.

Специалисты по жилищному праву подскажут, как призвать неугодную УК к ответственности и расторгнуть невыгодный договор.

ТСЖ: как это работает

Товарищество собственников жилья — юридическое лицо, действует как некоммерческая организация.

Первое определение означает, что у ТСЖ есть регистрационные номера и расчетный счет.

Второе — товарищество не получает прибыль от своей благородной деятельности. В этом принципиальное отличие ТСЖ от УК.

ТСЖ — орган управления домом, одним или сразу несколькими. То есть на два дома с одним двором может быть одно товарищество, но нельзя учредить два ТСЖ в одном доме.

Это логично, ведь может начаться межклановая война за земли и драгоценные металлы. С помощью ТСЖ собственники решают вопросы, связанные с их общей территорией и имуществом.

Их классические инструменты — собрания и голосования — разберем позже. Приведем примеры ситуаций и проблем, которые находятся в ведении товарищества собственников:

• ремонты парадных и фасадов;
• вывоз мусора и уборка двора и подъездов, мытье окон/фасадов;
• организация парковок, детских площадок, гигантских арт-объектов, мраморных фонтанов и т.д. на придомовой территории;
• сдача общего имущества собственников жилья в аренду (это о магазинах на первых этажах, чего можно избежать) и т.д.

Для решения этих вопросов ТСЖ имеет право заключать сделки с имуществом собственников жилья (продажа, временное пользование, сдача в аренду). Иногда собственники создают ТСЖ для контроля над управляющей компанией.

В этом случае владельцы жилья также оплачивают ее услуги. Однако теперь у них есть трехглавый Цербер — товарищество наблюдает за деятельностью УК и контролирует выполнение обязательств.

Если иметь дело с УК не хочется совсем, можно заложить фундамент товарищества вместе с домом, на этапе площадки.

Основные функции ТСЖ — администрирующая и распределительная. Товарищество устанавливает ежемесячные платежи, распределяет их на утвержденные сметой цели и как минимум раз в год отчитывается о своей работе перед жильцами.

ТСЖ, как представитель собственников, общается со всеми подрядчиками, коммунальными службами и органами власти.

Все обязанности товарищества можно посмотреть в ст. 138 ЖК РФ и Уставе. ТСЖ посвящена вся 13 глава Жилищного кодекса.

Товарищество не может состоят из одних товарищей и при этом быть эффективной организацией. ТСЖ является юрлицом — значит, ведет отчетность и состоит на учете в налоговой службе.

Структура товарищества обязательно включает в себя правление и его председателя, секретаря и ревизионную комиссию.

Последняя занимается составлением смет, подготовкой отчетов и проверкой деятельности товарищества.

ТСЖ создается бессрочно, правление собственники избирают на 2 года. Разумеется, члены правления одновременно являются членами ТСЖ и не имеют никакого отношения к управляющей компании, если она есть.

Как создать ТСЖ?

Товарищество обязательно должно быть внесено в ЕГРЮЛ, т.е. пройти государственную регистрацию и обзавестись реквизитами.

Чтобы ТСЖ образовалось, в него должны вступить собственники как минимум половины площади дома.

Основные этапы процедуры создания ТСЖ указаны в ст. 136 ЖК РФ. Отказаться от вступления можно, при этом собственник не голосует на собраниях, но выполняет все обязательства, возложенные ТСЖ.

То есть если на собрании собственники-участники примут решение ежегодно сжигать чучело Масленицы на специально отведенном участке, шоу можно не посещать, но сдавать деньги на солому придется.

Не являясь членом ТСЖ, собственник не может влиять на его решения — например, выступить против повышения платежей за что-либо.

Создание товарищества начинается с инициативной группы. Пятерка рейнджеров (можно больше) занимается подготовкой устава будущего ТСЖ, уведомляет жильцов о проведении собрания, формирует пакет документов для регистрации.

Итак, на общем собрании принято решение о создании товарищества. За это решение проголосовало не менее 50% владельцев многоквартирного дома.

Важно, каждый голос имеет вес пропорционально площади имущества в собственности. Т.е. голосует не человек, а площадь: чем больше площадь квартиры, тем весомее и голос владельца.

Как только в органы государственной регистрации поданы необходимые документы, включая протокол общего собрания (о нем можно прочитать здесь), дело сделано.

С момента регистрации товарищество создано и может творить добро для подотчетных ему жилищ.

Источники:

Товарищество собственников жилья. ст. 135 ЖК РФ

Обязанности ТСЖ. ст. 138 ЖК РФ

Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья