Сдача квартиры в аренду — как платить налоги?

Стоит ли платить налоги, если вы сдаете свою личную квартиру в аренду? Если вы хотите избежать уголовной ответственности в виде штрафа от 100 тысяч до 300 тысяч рублей за сокрытие дохода от сдачи в аренду жилья, то наш однозначный ответ — да! Но для начала необходимо разобраться, в какой срок и в каком размере необходимо платить налоги на доход от аренды квартиры.

Размер налога на доход от сдачи вашего жилья, в том числе квартиры, и срок подачи декларации в налоговую инспекцию непосредственно зависит от того, проживаете ли вы на территории Российской Федерации или живете за рубежом, имеете ли вы статус индивидуального предпринимателя или оформили себя как самозанятого.

Если у вас возникнут вопросы или сложности с оформлением документов, вы всегда можете обратиться к специалисту, который вам подскажет, как грамотно сдать свое жилье, какая форма оплаты налога от сдачи квартиры в найм будет для вас наиболее выгодна. Также юрист поможет подготовить необходимые документы: от договора аренды жилья (квартиры) до налоговой декларации.

Налог для физических лиц

В законодательстве Российской Федерации существуют такие понятия как налоговый резидент и налоговый нерезидент. В зависимости от статуса начисляется разный налоговый сбор.

• Резидент — физическое лицо, которое фактически проживает на территории России больше 183 дней суммарно в течение года. Ему необходимо платить налог в размере 13% от суммы дохода с квартиры, переданной в аренду.
• Нерезидент — физическое лицо, которое фактически проживает на территории России менее 183 дней в течение года. Ему необходимо платить налоговый сбор в размере 30% от суммы дохода с квартиры, переданной в аренду.

Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию непосредственно по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход от квартиры.

К декларации прикладываются копии следующих документов:

• паспорт;
• договор аренды квартиры;
• документ о праве собственности на квартиру или подтверждающий право распоряжения квартирой.

Декларацию по доходу от сдачи в аренду жилого помещения можно представить как в бумажном виде, так и в электронном формате. Оплатить налог на доход за аренду квартиры вы должны не позднее 15 июля того же года, когда подана декларация о получении прибыли от сдачи жилья.

Согласно Налоговому кодексу, если не уложитесь в отведенный законом срок для подачи декларации, то вас обременят штрафом в размере 5 процентов от суммы налогового сбора, подлежащей уплате, со дня истечения срока подачи декларации, но не более 30 процентов от указанной суммы и не менее 1 000 рублей (ст. 119 НК РФ).

Налог для индивидуального предпринимателя

Для того чтобы сдавать квартиру в аренду и платить налог, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) не обязательно. Однако в некоторых случаях оформление ИП при сдаче жилого помещения в аренду может быть выгодно.

Индивидуальный предприниматель при сдаче квартиры в наем может воспользоваться следующими видами налогообложения:

• УСН (Упрощенная система налогообложения) со ставкой 6%. Налог рассчитывается с общей суммы дохода;
• УСН со ставкой 15%. Налог рассчитывается с доходов за сдачу в аренду жилого помещения после вычета расходов (на покупку мебели, ремонт и т. п.);
• патент. В каждом регионе его цена разная. Она составляет примерно 6% от суммы годового дохода от сдачи квартиры. Заявку на патент можно сделать через сайт ФНС (Федеральной налоговой службы) либо лично через инспектора налоговой службы по месту жительства. Патент возможно приобрести на срок от одного месяца до одного года включительно.

Если патент приобретается на срок от одного до шести месяцев, то его необходимо оплатить до окончания срока действия. Если на период от шести до двенадцати месяцев, то платить за него надо уже двумя частями: одна треть в течение девяноста календарных дней после начала действия патента, две трети не позднее его срока действия.

Ложка дегтя: индивидуальный предприниматель, помимо оплаты налогового сбора на прибыль от аренды квартиры, ежегодно обязан платить страховые взносы. Пенсионные страховые взносы для ИП составляют 26 545 рублей за 2018 год, 29 354 рублей за 2019 год, 32 448 рублей за 2020 год.

Если годовой доход индивидуального предпринимателя превышает 300 тысяч рублей, то еще плюс 1%. Медицинские страховые взносы ИП обязан платить в следующем размере: 5 840 рублей за 2018 год, 6 884 рублей за 2019 год и 8 426 рублей за 2020 год.

Индивидуальные предприниматели, которые находятся на упрощенной системе налогообложения, предоставляют декларацию в налоговую службу по месту жительства тоже раз в год, до 30 апреля.

Налог для самозанятых граждан

Еще один метод легально сдать в аренду квартиру — это оформить себя в качестве самозанятого. Для самозанятых граждан налоговая ставка составляет:

• 4% — при сдаче в аренду квартиры физическим лицам;
• 6% — при сдаче в аренду квартиры индивидуальным предпринимателям и организациям.

Так как это экспериментальный проект, оформить себя в качестве самозанятого получится исключительно в Республике Татарстан, в Москве, а также в Московской и Калужской областях. Этот социальный эксперимент проводится до 31 декабря 2028 года включительно.

Оформить себя в качестве самозанятого и платить на основании этого налог на доход от сдачи квартиры могут граждане России, Белоруссии, Киргизии, Казахстана и Армении. При желании, индивидуальный предприниматель может также зарегистрировать себя в качестве самозанятого. Существенный плюс данного режима заключается в том, что отсутствует необходимость платить страховые взносы, а также нет обязанности представлять декларацию о доходах в ИФНС (инспекция федеральной налоговой службы).

Есть несколько способов зарегистрироваться в качестве самозанятого:

• зарегистрироваться в мобильном приложении «Мой налог»;
• зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика на официальном сайте ИФНС;
• зарегистрироваться лично в уполномоченных банках.

Если проект пройдет удачно, то в будущем правительство введет данный режим во все регионы страны. А пока остается только наблюдать и ждать, к чему это приведет в будущем.

Основания для отказа в приеме налоговой декларации

К сожалению, с заполнением и подачей декларации не всё так просто. Имеется ряд причин, по которым налоговая служба иногда не принимает представленную декларацию на доход от аренды квартиры. Например:

• лицо, которое сдает в налоговую службу декларацию на доход от сдачи квартиры, не имеет при себе документов, которые удостоверяли бы его личность;
• в декларации на доход от сдачи квартиры отсутствует подпись налогоплательщика;
• в компетенцию налогового органа не входит принятие декларации на доход от сдачи квартиры;
• форма декларации на доход от сдачи квартиры неверно заполнена либо не того образца;
• в декларации на доход от сдачи квартиры имеются незаполненные поля.

В связи с тем, что отказы в приеме деклараций не редкость, советуем очень ответственно подойти к этому процессу и помнить, что в случае сомнений всегда лучше обратиться к специалисту.

Источники:

Уклонение физического лица от уплаты налогов

Плательщики и объект налогообложения

Уплата налогов

Непредставление налоговой декларации

Размер страховых взносов

Налоговая ставка для самозанятых