Продажа квартиры с двумя собственниками

Если объект продается целиком, то в качестве продавцов выступают оба собственника квартиры и договор купли-продажи заключается в общем порядке. Но для продажи только одной части квартиры должны быть определены доли собственников и от второго владельца будет необходимо согласие на это. Также у второго собственника будет приоритетное право выкупа вашей доли в течение месяца.

Сам процесс купли-продажи таких квартир не сложен, но в регистрации может быть отказано по множеству причин. Например, если второй собственник квартиры не смог вовремя купить другое жилье и у него есть несовершеннолетний ребенок. Выписаться из единственной квартиры для продажи в таком случае закон не позволит. Более подробно разобраться в подобных нюансах прав двух собственников поможет консультация юриста по имущественным вопросам.

Простой случай: оба собственника квартиры взрослые и согласны на продажу

В таком случае единственное отличие будет заключаться во включении в договор как продавцов обоих собственников квартиры. Либо — если доли в квартире не выделены и собственники состоят в браке — от супруги владельца потребуется письменное согласие на продажу для нотариуса.

Аналогичным образом можно продать даже коммунальную квартиру с 5-6 собственниками: все они указываются в договоре как продавцы. Если на квартире нет никаких обременений, сделка регистрируется в общем порядке.

В случае если второй собственник квартиры не хочет покупать вашу долю и не против ее продажи третьему лицу, у него нужно будет взять отказ от приоритетного права выкупа. Это актуально, если вторая часть квартиры в данный момент не выставлена на продажу или продается четвертому лицу, то есть не по вашей сделке. Для этого собственникам нужно вдвоем посетить нотариуса либо подготовить соответствующие доверенности для своих представителей. Также нужно будет принести документы на саму квартиру.

Сложный случай: есть конфликты с другими собственниками квартиры или несовершеннолетние владельцы

Запретить продажу вашей доли второй собственник квартиры не может в принципе. Но у него есть приоритетное право выкупа, поэтому в первую очередь вы обязаны предложить вашу часть квартиры ему. Он будет должен отреагировать в течение месяца, иначе вы автоматически получите право на продажу доли кому угодно.

Урегулировать этот вопрос при двойном владении квартирой можно тремя способами:

1. Заранее получить от второго собственника нотариально заверенный отказ от приоритетного права покупки квартиры. Эта бумага действует бессрочно и оформляется в личном присутствии двух собственников либо по доверенности.
2. Отправить предложение продать вашу долю второму собственнику квартиры заказным письмом с уведомлением о вручении. Для сделок с квартирами это считается достаточным уведомлением, и отсчет месячного срока давности начинается с момента вручения извещения.
3. Сделать запрос о продаже на имя второго собственника квартиры через нотариуса. Этот способ подходит, если вы сомневаетесь, что сами сможете правильно составить письмо, и опасаетесь продавать долю без согласия второго собственника квартиры из-за возможного суда.

Важный момент: вы не можете продать долю в квартире дешевле, чем предложили второму собственнику. Такая сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

В случае если вы решили продавать квартиру целиком и второй собственник — ребенок, ему нужно будет предоставить аналогичную по метражу жилплощадь. Это может быть доля как в уже имеющейся квартире, так и во вновь покупаемой. Но продажа единственного жилья и выписка ребенка «в никуда» — невозможна. Также нельзя приобрести для него квартиру в строящемся или аварийном доме.

Аналогично дела обстоят, если сам второй собственник квартиры взрослый, но в продаваемом объекте прописан его ребенок на иждивении.

Наконец, если у квартиры есть второй собственник, но его доля не выделена, это потребуется сделать. Подобные ситуации часто возникают при продаже после развода и получения квартир в наследство.

Разрешить их можно мирно в рамках гражданского договора между собственниками или через суд. В итоге будут выделены места общего пользования и — при возможности — два частных долевых участка квартиры. Например, в однокомнатной квартире местами общего пользования будут и кухня, и санузел, и единственная комната. В варианте с двумя комнатами каждый собственник получит для продажи отдельное помещение.

Источники:

О праве общей собственности

О разделе долевой собственности

О правах иждивенцев на место жительства (ГК РФ ст. 20)

О правах иждивенцев на место жительства (ГК РФ ст. 292)

О преимущественном праве покупки

О проверке документов нотариусом