Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде

При продаже квартиры у собственника может возникнуть необходимость уплатить налог. Однако если в этот период приобрести другую недвижимость, то можно воспользоваться дополнительным имущественным вычетом.

В каких случаях государство требует налоговой сбор при продаже квартиры? Как применяется имущественный вычет, в том числе при покупке нового жилья? Эти и другие вопросы мы разберем в статье.

Занимаясь покупкой квартиры, вы можете столкнуться с недобросовестным продавцом. Причем последствия могут проявиться не сразу, а через определенный период после заключения сделки.

Например, может оказаться, что продавец недееспособный и не имел права на продажу недвижимости без согласия органов попечительства. В этом случае вы как покупатель можете остаться без квартиры.

Если с вами такая неприятность уже случилась или вы хотите заранее себя обезопасить при покупке квадратных метров, советуем обратиться к юристу. Самостоятельные действия могут привести к печальным последствиям.

Платить налог или нет?

Перед тем как посчитать государственный сбор при продаже своей квартиры и покупке новой в одном налоговом периоде, стоит узнать, а нужно ли его вообще платить? От налога освобождаются граждане, владеющие недвижимостью более пяти лет. В некоторых случаях этот срок составляет три года. Но для этого должно быть соблюдено хотя бы одно условие:

• жилье покупалось до 2016 года;
• квартира получена благодаря наследству;
• недвижимость перешла в право собственности из-за приватизации;
• квартира получена в результате исполнения договора ренты;
• недвижимость подарена близким родственником.

С 01 января 2020 года также можно будет продать квартиру без налогового сбора по истечении трехлетнего периода, если она является единственным жильем. Под данный пункт попадает и совместно нажитая недвижимость супругов. При этом, если гражданин (супружеская пара) купит другую квартиру в течение 90 дней до продажи единственного жилья, она учитываться как вторая собственность не будет.

Например, Василий Кульков планирует осуществить покупку частного дома 20 сентября 2020 года. При этом он имеет в собственности три года единственную недвижимость — квартиру.

Он желает ее реализовать в ноябре 2020 года. При таком раскладе Василию не придется платить налоговой сбор за проданную квартиру, так как между двумя сделками пройдет не более 90 дней.

Это отличная новость для простых граждан. Тех, кто зарабатывает на перепродаже квартир, налоговый льготный трехгодичный срок не коснется. Если у продавца нет оснований для освобождения от налога, то, возможно, придется раскошелиться. Для резидентов налоговый сбор с продажи квадратных метров составит 13%, для нерезидентов — 30%.

Для граждан России государство сделало поблажку. Они могут существенно снизить сбор благодаря вычетам, в том числе при продаже и покупке жилья в один налоговый период. Нерезиденты этим правом воспользоваться не могут.

Как уменьшить сумму налога?

Налоговыми вычетами можно воспользоваться как при продаже, так и при покупке квартиры. В качестве продавца гражданин России вправе:

• вычесть из стоимости квартиры один миллион рублей, а оставшаяся сумма будет облагаться налоговым сбором;
• учесть расходы, которые возникли при покупке этой недвижимости.

Применить возможно только один из вариантов налогового вычета при продаже квартиры. Рассмотрим их на примере.

Кульков Василий заключил сделку на покупку квартиры в 2018 году за 1 950 000 рублей. Через год он продал ее за 2 500 000 рублей. Оснований для освобождения от уплаты налога за продажу квартиры он не имеет. Значит, Василий вправе рассчитывать на следующие налоговые вычеты.

В первом случае Кульков может вычесть из стоимости жилья один миллион. Значит, получаем: 2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 — это сумма, с которой будет рассчитываться налоговый сбор. Таким образом, государственная мзда с продажи квартиры составит: 1 500 000 х 13% = 195 тыс. рублей.

Во втором случае Василий может вычесть расходы, которые он понес при покупке этой квартиры: 2 500 000 – 1 950 000 = 550 000 — это облагаемая сумма. Соответственно, налоговый сбор составит: 550 000 х 13% = 71 500 рублей.

Второй способ выгоднее. Но чтобы им воспользоваться Кулькову Василию необходимо предоставить в налоговую инспекцию документы, подтверждающие расходы на покупку этой квартиры. Например, договор купли-продажи, акт приема-передачи недвижимости и бумаги об оплате.

В качестве покупателя гражданин России при приобретении квартиры имеет право на возврат подоходного налога. Если покупка нового жилья совпадает с годом продажи собственной недвижимости, то эту сумму он вправе учесть при расчете налогового сбора. Из стоимости квартиры можно вычесть до двух миллионов рублей.

Рассмотрим на примере все того же Васи Кулькова. После вычетов расходов на покупку продаваемой квартиры облагаемая сумма осталась 550 тыс. рублей. Если Василий в этот же налоговый период купит жилье, то он будет иметь право эту сумму уменьшить.

Представим, что покупка новой недвижимости обошлась Кулькову в три миллиона рублей. Вернуть подоходный налог можно с двух миллионов. Вычитаем из этой суммы 550 тыс. Получаем, что Василию не придется платить налоговый сбор при продаже жилья. Наоборот, государство еще должно вернуть Кулькову подоходный налог с суммы один миллион четыреста пятьдесят тысяч рублей (2 млн – 550 тыс. = 1 450 000).

Однако не всегда можно применить такой налоговый вычет при продаже и покупке квартиры. Должно быть соблюдены одновременно три условия:

• продажа старой квартиры и покупка новой произошли в одном налоговом периоде. Расчет идет за календарный год: с 01 января по 31 декабря;
• налоговый вычет за покупку квартиры ранее не применялся. В случае, если он уже был использован, но не полностью, при расчете государственной мзды при продаже недвижимости применяется его остаток;
• покупка квартиры была не у близкого родственника. Возврат подоходного налога не положен при приобретении жилья у родителей, детей, сестер, братьев, бабушек и дедушек.

Напрямую сумма от продажи и сумма от покупки разных квартир не вычитается. Применяются только положенные государством налоговые вычеты. Причем, если продажа и покупка квартиры произошли не в один календарный год, а в разные, то гражданин все равно вправе на них рассчитывать.

Например, Вася Кульков свою недвижимость продал в 2017 году. Соответственно, в следующем году он должен оплатить налоговый сбор за продажу квартиры с учетом вычетов, полагающихся продавцу. В 2019 году Василий осуществляет покупку новой недвижимости. Как покупатель, в последующие три года он вправе вернуть денежные средства, которые были им уплачены в качестве подоходного налогового сбора.

Чтобы применить вычет, мало просто приобрести квартиру. Необходимо подать декларацию в налоговую инспекцию о возврате уплаченного сбора. К ней следует приложить все документы, подтверждающие покупку недвижимости. При продаже квартиры продавцу также следует подать декларацию и приложить бумаги, обосновывающие налоговую льготу.

Источники:

Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества