Переуступка права аренды земельного участка

Если вам понадобился участок земли во временное пользование, то его можно взять в аренду у собственника, и тогда он будет принадлежать вам по праву до окончания срока договора. Возможно, на нем вы планируете выращивать урожай, загорать или просто наслаждаться природой. Но если передумаете досрочно, потребуется выплатить неустойку.

Лучший вариант в таком случае — оформить переуступку участка и отдать его на время арендатору №2. Мы расскажем, как оформить классический договор. Если у вас возникнут нестандартные вопросы — обращайтесь к профессиональному юристу. Он подскажет, как грамотно поступить собственнику, второму арендатору и самому «переуступщику» в разных ситуациях.

Что такое договор переуступки?

Право на переуступку аренды земельного участка есть у арендатора — собственник в подобной сделке не участвует. На практике такие сделки заключаются в следующих ситуациях:

• здание на участке купил новый владелец;
• арендатор не в состоянии оплачивать пользование наделом;
• арендатор переехал;
• арендатор занялся другим бизнесом.

Как правило, земельные наделы берут в аренду в сельскохозяйственных целях. Реже — в связи с желанием отдохнуть на природе. Но в обоих случаях, помимо прав, на арендатора налагаются и обязанности. Например, следить за сохранностью имущества и надела, нести материальную ответственность, ухаживать за участком (в меру своих возможностей и условий соглашения).

Поскольку собственник в сделке не участвует, то и договор остается прежним. Таким образом, право на переуступку аренды земельного участка предполагает лишь смену арендатора без снятия с него обязанностей по выплатам, охране собственности и материальной ответственности. Словом, каким договор был, таким он и остался.

Владелец надела может быть заведомо против такой опции. Тогда этот пункт он пропишет в договоре, как и требования, которые касаются повышения арендной платы и досрочного расторжения договора с той или иной стороны. Но если запрета на право переуступки земельного участка нет, а в соглашении указано, что она не возбраняется, значит, закон на стороне арендаторов.

Как оформить договор: пошаговая инструкция

Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).

Переуступка прав на временное пользование наделом происходит с помощью договора цессии. Это соглашение, на основании которого происходит отчуждение права у первичного арендатора с переходом их же другому лицу. Есть правила оформления договора, которые нужно соблюсти, чтобы сделка считалась законной:

• договор составляется письменно;
• в тексте указываются важные характеристики передаваемого объекта;
• договор должен включать в себя информацию о действующем и новом арендаторе.

Но этой информации недостаточно. Для того чтобы оформить документацию грамотно и последовательно, следуйте простой инструкции.

Проведите предварительную подготовку

Благодаря юридической практике появился список распространенных ошибок, которые допускают при оформлении права переуступки на участок. Они касаются предварительной подготовки к сделке. Если их исключить, вы не столкнетесь со сложностями в дальнейшем. Вот основные действия, которые нужно выполнить до заключения договора:

1. Проверить, нет ли долгов. Речь идет об обязательных выплатах за надел со стороны первоначального арендатора.
2. Проверить, согласен ли собственник. В договоре должен быть пункт о возможности такого варианта. В некоторых ситуациях, когда такого пункта нет или есть информация о запрете подобных действия, нужно пересмотреть условия первоначального соглашения или получить нотариально заверенное согласие собственника.
3. Проверить надел на наличие обременений.

После проведения предварительных работ необходимо проинформировать потенциального владельца о необходимости соблюдения ряда условий. Это не прямая обязанность первого арендатора, но лучше, если новый пользователь надела будет знать о своих правах и обязанностях.

Проинформировать нового арендатора о его правах и обязанностях

Существует минимальный список требований, предъявляемых к арендатору. Все они определены ГК и ЗК РФ. Вот основные положения:

1. Использовать надел строго по назначению. Если изначально он используется для сельскохозяйственных целей, значит, на нем нужно выращивать урожай, а не строить здания и открывать курортные зоны отдыха.
2. Получать согласие собственника при любых изменениях. Если вы желаете построить дом или пристройку, изменить ландшафтный дизайн или выкопать скважину — уточните у владельца надела, согласен ли он с такими переменами.
3. Сдавать надел в субаренду только с согласия собственника. Наделом можно поделиться с третьими лицами, то есть сдать его часть в субаренду. Перед тем как это сделать, спросите у собственника, согласен ли он на это.

Если новый временный владелец нарушит данные или иные правила, предусмотренные договором, заключенное соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Во избежание таких ситуаций, с владельцем нужно согласовывать любые изменения.

Если собственником надела является государство, то, передавая право на временное пользование другому арендатору, нужно спросить разрешения. В этом случае обращаются в местную администрацию.

Соберите необходимый пакет документов

При оформлении подобного договора вам потребуется минимум документов: право собственности подтверждать не нужно, а значит, и данные на надел не потребуются. Ключевым подтверждением свершившейся сделки является соглашение. В результате вам потребуется:

1. Договор временного пользования, который есть у арендатора.
2. Паспорта обеих сторон.
3. Документы, которые подтверждают, что долгов нет (справки, квитанции на оплату).
4. Справка из Реестра об отсутствии обременений.

В результате соглашение будет напоминать классический договор на временное пользование. Различие составит лишь стоимость переуступки.

Составьте договор

Преимущество данного соглашения в том, что его можно составить в свободной форме. Главное, включить в него следующие данные:

1. Точное наименование объекта договора.
2. Ежемесячную арендную плату.
3. Сумму оплаты за переоформление.
4. Срок действия договора.
5. Предназначение надела, варианты его использования.
6. Порядок, в котором надел будет передан собственнику.
7. Информацию об ответственности сторон.

Если какие-то обременения все же существуют, их нужно указать. Если в сроке действия договора, назначении надела или иных пунктах произошли изменения, которые арендаторы хотят включить в соглашение, нужно пригласить собственника.

В каких случаях права аренды передать не получится?

Как было сказано выше, есть ситуации, когда переоформить аренду земельного участка невозможно. Рассмотрим самые распространенные из них:

1. Владелец против переуступки. Если собственник надела не приветствует использование права переуступки, он укажет об этом в договоре либо просто проигнорирует данный пункт, сообщив арендатору о своей позиции.
2. Участок признан наделом сельскохозяйственного назначения. Тогда и использовать его нужно соответственно. Если новый арендатор планирует строить на земельном наделе дом или сделать из него коммерческий курорт, это будет противозаконно.
3. На участке есть незаконно возведенные постройки. Любые сложности, которые его касаются, будут лишь усложнять положение дел. При наличии незаконных строений право переуступки не оформляется.

Несмотря на указанные ситуации, не все потеряно. Даже если ваш случай нельзя назвать классическим, найти выход можно. В этом помогут профессиональные юристы, которые занимаются оформлением права переуступки в нестандартных ситуациях.

В случае, если в договоре есть пункт запрета на переуступку или арендатор планирует строить дом на земле сельскохозяйственного назначения, можно поменять договор. Профессионал справится с процедурой быстро и грамотно. В случае, если на наделе есть незаконные постройки, их необходимо ликвидировать либо узаконить в соответствии с предписаниями.

Право переуступки не оформляется в случае, если на надел наложено обременение. Как правило, так происходит в трех случаях:

1. Имущество не зарегистрировано.
2. На имущество наложен арест.
3. В настоящий момент идет судебное разбирательство, касающееся земельного надела.

Эти вопросы решаемы — просто нужно дождаться, пока они урегулируются. При этом арендатору следует обращать внимание на количество сложностей, препятствующих заключению договора. Если договор на право переоформления заключаете вы, постарайтесь избежать следующих ситуаций:

• у первого арендатора есть долги за оплату аренды;
• вам предлагают заключить договор переуступки аренды на более длительный срок, нежели первоначальный договор;
• вам предлагают передать право на временное пользование более чем на 5 лет без ведома собственника — в этом случае потребуется его согласие и присутствие при сделке.

Любые процедуры, которые осложнены и вызывают вопросы, лучше выполнять в присутствии юриста, или с помощью его консультаций в режиме онлайн. Если вы правильно выберете специалиста, то сможете защитить свои интересы и будете уверены в законности совершенной сделки.

Источники:

Правила аренды земельных участков

Платность использования земли

Правила пользования арендованным имуществом

Сайт Росреестра