Оценка доли в квартире

Любые операции с недвижимостью подразумевают определение стоимости объекта. Продажа или переоформление доли в квартире производится по конкретной цене. Определить точную цену доли в квартире может только специалист, иначе есть риск срыва сделки.

Для чего нужна оценка доли

Основа долевой собственности — это разделение квартиры или иного недвижимого имущества на определенные части. Доли могут быть равными или различаться в зависимости от вкладов собственников в квартиру. Расчет долей ведется исходя из количества владельцев. Если части не могут быть поделены равномерно законным способом, то решение относительно долей собственности в квартире принимается в судебном порядке (ст.245 ГК РФ).

При реализации или других операциях с жилой недвижимостью необходимо провести оценку доли в квартире. Под оценкой понимается определение текущей стоимости квартиры на основании различных факторов. Основания, по которым должна проводится обязательная оценка, приведены в статье 8 Федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998, регулирующем оценочную деятельность в России.

Итак, оценка доли в квартире проводится в следующих случаях:

• при продаже или ином отчуждении;
• при приватизации, передаче в аренду или доверительное управление объектов недвижимости;
• при национализации;
• при ипотечном кредитовании;
• при изъятии имущества;
• при проведении оценки объектов для контроля налогообложения;
• при составлении брачных контрактов;
• при разводе супругов с последующим разделом имущества;
• при передаче квартиры в качестве вклада в уставной капитал;
• при использовании квартиры или ее доли в качестве залогового имущества;
• при переуступке обязательств по долгу.

Основная причина, по которой собственники инициируют оценку, — это продажа квартиры или ее доли. Определение текущей стоимости необходимо осуществить заблаговременно до начала процесса реализации части квартиры. Собственник не может провести оценку сам. Эта процедура всегда сопряжена с использованием услуг профильных специалистов.

Оценка может понадобиться и в тех случаях, когда остальные дольщики квартиры санкционируют выкуп ничтожно малой доли другого собственника. Такие споры разрешаются исключительно в судебном порядке. Принудительное отчуждение не допускается. Если все владельцы планируют продать жилую недвижимость, а один из собственников не соглашается со сделкой по купле-продаже, товарищество собственников может обратиться в суд для решения данного вопроса.

Провести оценку доли несогласного владельца необходимо до подачи иска или непосредственно в ходе судебного разбирательства. Если судья вынесет положительное решение в пользу истцов, то им придется заплатить ответчику компенсацию в размере стоимости его доли, определенной по результатам оценки. После этого спорная часть квартиры переходит в собственность остальных владельцев, и они могут свободно осуществить продажу.

Как оценивается доля в зависимости от способа ее продажи

Существует три варианта реализации жилой недвижимости — продажа всей квартиры целиком, продажа части жилья близким родственникам и продажа части жилья стороннему покупателю. Разберемся, как проводится оценка доли для каждого способа продажи жилья.

Реализация всей квартиры

Это самый простой вариант определения стоимости — можно провести оценку всей квартиры для одного покупателя, а после реализации и оформления сделки разделить полученные денежные средства между дольщиками соразмерно их частям.

Определение рыночной стоимости недвижимости в данном случае можно провести самостоятельно путем сравнительного анализа действующих ценовых предложений по аналогичному жилью. Покупатель должен дать согласие на проведение оценки квартиры силами самих собственников.

Если гражданин, приобретающий квартиру, не имеет возражений, то оценка проводится с учетом метража жилья, общего количества комнат и помещений, этажности, технического состояния, благоустроенности, типа многоквартирного дома, его местоположения и окружающей среды.

Но все же лучше прибегнуть к услугам оценщиков, так как собственники могут просто не учесть те факторы, которые положительно или отрицательно влияют на общую цену. В результате итоговая стоимость может быть существенно занижена или завышена, что приведет к несоразмерности сделки.

Продажа доли родственникам

При продаже доли квартиры родителям, детям или родственникам собственники не всегда проводят оценку. Это связано с тем, что владельцы реализуют жилье с определенными послаблениями и большими скидками.

Цена может формироваться по договоренности сторон, не основываясь на реальных показателях и факторах. Если же никаких соглашений между продавцом и покупателем нет, то собственник может провести процедуру определения стоимости по общему правилу.

Продажа доли постороннему лицу

Реализация части квартиры третьему лицу — не самый выгодный вариант для собственника, так как стоимость одного квадратного метра жилья, поделенного на части, существенно ниже, чем стоимость квадратуры всего объекта. Уценка по доле будет от 30 до 50 процентов.

Это связано с тем, что отдельные части квартиры не равнозначны, какая-то доля ценится выше из-за своего расположения в квартире. Имеет значение и тот факт, что покупатель будет жить с незнакомыми людьми, а значит, испытывать некоторые неудобства. Поэтому каждый покупатель в первую очередь будет оценивать свою выгоду. В таких случаях нужна только профессиональная оценка реализуемой части квартиры, учитывающая все факторы, влияющие на ценообразование.

Как проходит процесс оценки

Если собственники реализуют всю квартиру целиком, то применяется упрощенный способ расчета — вырученные от продажи деньги делятся между всеми владельцами пропорционально их долям.

При реализации части квартиры следует воспользоваться услугами оценщиков и юристов во избежание некорректного ценообразования и нарушений при проведении сделки. Для проведения оценки квартиры необходимо подготовить определенные документы:

• паспорт собственника;
• технический паспорт и регистрационные данные из бюро технической инвентаризации (БТИ);
• справка о проведенных перепланировках;
• выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• документация, подтверждающая правомочия владельца (договор купли-продажи, дарственная);

В процессе определения стоимости оценщик проанализирует текущую ситуацию на рынке недвижимости, определит все факторы и критерии, влияющие на цену долевой собственности. Формула расчета такова:

РСД = (РСН*РД)/К.

Показатели формулы:

• РСД — рыночная стоимость доли;
• РСН — стоимость недвижимости по рынку;
• РД — размер реализуемой части;
• К — понижающий коэффициент.

Понижающий коэффициент применяется для отражения степени реализации жилой недвижимости. Он определяется расчетным способом и зависит от различных обстоятельств, влияющих на стоимость жилья.

Какие факторы влияют на цену

Положительно влиять на итоговою стоимость долевого участка могут те факторы, которые добавляют различные преимущества и удобства жилью. К таким преимуществам относятся:

1. Количество собственников. Чем меньше людей владеет имуществом, тем выше цена. Покупатель будет как можно меньше контактировать с посторонними людьми.
2. Наличие другой жилой недвижимости у содольщика. Это означает, что новый владелец может в будущем рассчитывать на выкуп оставшейся части жилья.
3. Большая площадь жилья. Большой метраж позволяет совершать различные операции с недвижимостью — менять или дробить долю.
4. Соответствие общего количества комнат числу владельцев. Если жилое пространство поделено на равное количество комнат, которые принадлежат соответствующему количеству владельцев, высока вероятность приобрести изолированное помещение.
5. В квартире, в которой продается доля, никто не проживает. Покупатель будет проживать один или только со своей семьей.
6. Отдельный доступ к приобретаемой части жилья. Отдельный от общего вход и выход позволяет жильцу свободно распоряжаться своим временем и не зависеть от режима дня других совладельцев.

Занижают цену те факторы, которые влияют на комфорт, благоустройство и удобство пользования жильем. К таким обстоятельствам относится наличие несовершеннолетних детей из числа собственников, большое число владельцев и физических лиц, одновременно проживающих на территории квартиры.

Высокая стоимость жилья занижает цену отдельной ее части, так как покупатели не готовы тратить большие деньги на приобретение дорогой доли, а не целой квартиры. Уменьшает стоимость и неравное разделение частей недвижимости между дольщиками.

Источники:

Об определении долей в праве долевой собственности

Об обязательности проведения оценки объектов оценки