Как уменьшить кадастровую стоимость квартиры?

После повышения имущественного налога для всех владельцев недвижимости стал очень актуальным вопрос о том, как уменьшить кадастровую стоимость квартиры. Дело в том, что налоги начисляют исходя из этой цифры. Вполне вероятно, что она может оказаться сильно завышенной и далекой от реальной цены. Это повлияет на сумму платежей в государственную казну. Можно ли уменьшить цену жилья и налоги и как это сделать, читайте в этой статье.

Если перед вами встал вопрос об уменьшении кадастровой стоимости квартиры, лучшим решением будет обратиться к опытному юристу. Не всегда получается выйти из ситуации самостоятельно. Поэтому рекомендуем перед уменьшением налогов для начала получить консультацию.

Кадастровая стоимость квартиры

По российскому законодательству, все субъекты РФ обязаны перейти на новый порядок расчета имущественного налога с 2020 года. При этом исчисляется он исходя из кадастровой стоимости квартиры. Многие собственники столкнулись с тем, что эта цена завышена. В таком случае хозяин недвижимости может запросить у Росреестра провести переоценку. Вероятен исход, при котором для уменьшения стоимости придется обратиться в суд.

Оценка может проводиться один раз в 3 года, но не реже, чем раз в 5 лет. Прежде всего, кадастровая стоимость квартиры влияет на уплату налогов. Чем выше цена, тем больше придется уплатить государству. Завышенная кадастровая стоимость может помешать продаже недвижимости. Дело в том, что цена по договору купли-продажи не может быть ниже 70% кадастровой стоимости. В противном случае налоговая может начислить штрафы, посчитав сумму заниженной.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартиры рассчитывается автоматизировано. Для этого учитывается местоположение объекта недвижимости, целевое назначение, средняя стоимость аналогичных объектов в этом районе. Оценку проводят массово, индивидуального подхода нет. Поэтому избежать погрешностей невозможно.

Из-за этого вполне вероятен вариант, когда недостроенный, но зарегистрированный дом, расположенный неподалеку от элитных особняков, посчитают по цене квадратного метра этих дорогих зданий. Или хрущевку в центре Москвы, доставшуюся простому работяге от дедушки и давно требующую ремонта, приравняют к квартире с шикарным ремонтом, расположенной по соседству.

Так что средняя цена может оказаться весьма завышенной. Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашей квартиры или дома намного превышает среднерыночную, нужно посчитать, есть ли смысл снизить ее.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость квартиры или дома вы можете в Едином Государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если вы просто хотите узнать цену, без официального документа, ее можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого вам понадобится кадастровый номер из свидетельства о собственности и адрес объекта.

Если вы хотите получить выписку из ЕГРН, за нее придется заплатить. Для физических лиц цена составляет 300 рублей, для юридических — 950 руб. Для этого нужно направить туда запрос. Сделать это можно при личном посещении Росреестра, через его сайт, через МФЦ или Госуслуги.

После того как вы узнали кадастровую стоимость, нужно сравнить ее со средней в вашем регионе. Для этого можно промониторить объявления о продаже недвижимости и посчитать среднюю цену на аналогичные объекты.

Когда нужно изменять кадастровую стоимость

Изменять кадастровую стоимость рекомендуют в следующих случаях:

• она завышена;
• она занижена;
• при расчете использованы неверные сведения.

С завышенной стоимостью все понятно. Любой согласится понизить сумму налогов, уплачиваемых государству. «А для чего мне поднимать стоимость квартиры?» — спросите вы. Понятно, что уменьшенная стоимость квартиры — это хорошо. Однако не всегда так.

Дело в том, что если кадастровая стоимость недвижимости сильно занижена, у вас возникнут проблемы, если вы решите ее продать. Сотрудники налоговой увидят, что цена явно не соответствует рыночной. Итогом может стать штраф за продажу недвижимости по уменьшенной цене.

Нужно оспорить кадастровую стоимость и в случаях, если сведения в кадастровом паспорте не соответствуют действительности. Это могут быть ошибки в степени износа и аварийности, районе местоположения, уменьшение площади и т.д.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости квартиры

Если вы серьезно настроились на то, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, сначала рекомендуем просчитать затраты на это и возможную выгоду, чтобы понять, есть ли смысл. Вам придется провести оценку недвижимости у независимых оценщиков.

Уменьшенную оценку вы можете предоставить в административную комиссию по рассмотрению споров о цене недвижимости. Или же можно сразу обратиться в суд и попробовать снизить цену недвижимости. В этом случае вам могут понадобиться услуги юриста.

Если в комиссии вам откажут, также придется обращаться в суд, чтобы снизить цену. В случае решения в вашу пользу вы сможете взыскать понесенные расходы — конечно, в разумных пределах.

Обратите внимание, что кадастровая стоимость рассчитывается максимально на 5 лет. Это означает, что даже если вы добились решения в свою пользу, через 5 лет проведут новую оценку. И стоимость снова может измениться.

При положительном решении вы также сможете пересчитать и уменьшить не только цену жилья, но и уже начисленные налоги. Но только в пределах трехлетнего срока. Т.е. в 2020 году можно рассчитывать на перерасчет за 2017, 2018 и 2019 годы. Однако если за это время происходил пересмотр кадастровой стоимости, вам пересчитают налог лишь с этого момента. При этом неважно, был ли он завышен или занижен.

Например, Зинаида Колесова купила квартиру в 2017 году. В 2019 году она посчитала, что налог ей начислили слишком высокий. Женщина решила снизить стоимость. Зинаида сделала оценку квартиры, обратилась сначала в комиссию, а затем в суд. Судья вынес решение в ее пользу. Однако налог на жилье пересчитали лишь за 2018 и 2019 годы, поскольку кадастровая стоимость квартиры в 2018 году была пересмотрена. За 2017 год перерасчет не сделали.

Как видите, уменьшить кадастровую стоимость квартиры возможно. Главное в этом вопросе — просчитать, есть ли смысл этим заниматься. Во многих случаях затраты на уменьшенную стоимость могут не окупиться. Кроме того, нельзя не рассматривать вариант, что по вашему требованию о перерасчете может последовать отказ — как в комиссии, так и в суде.

Источники:

О государственной кадастровой оценке

О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

О кадастровой деятельности