Как рассчитать налог с продажи собственности?

Согласно 23 главе Налогового кодекса РФ доходы, полученные от сделок купли-продажи чего-либо, облагаются налогом. При этом, какое именно имущество продается, не имеет особого значения: недвижимость, автомобиль или даже бытовая техника, которой человек пользовался менее 3 лет.

При возникновении вопросов, связанных с налогами, важно помнить, что каждый подобный случай индивидуален. Поэтому получить консультацию у специалиста в сфере налогов всегда будет полезно.

Основной момент, о котором стоит помнить — это налоговая ставка. И в случае с продажей имущества, как и в случае с другими доходами, она равняется 13%. Так как видов имущества очень много и обо всех говорить сложно, в данном материале мы сосредоточимся на налогах при продаже недвижимости и автомобилей.

Налог с продажи автомобиля

При продаже автомобиля человеку придется заплатить налог, но только в том случае, если транспортное средство находилось в собственности у владельца менее трех лет. Также в налоговую не придется обращаться, если проданная машина стоила меньше 250 тысяч или же, если владелец ее продал за сумму ниже той, за которую он купил, или эквивалентную, и этому есть документальные подтверждения. Также людям, продающим автомобиль, предоставляется возможность налогового вычета в 250 тысяч рублей.

Также ситуация может отличаться в зависимости от того, сохранились ли у человека, продающего автомобиль, документы, подтверждающие сделки покупки и продажи или нет. Например, если документы есть, то налог будет рассчитываться следующим образом:

сумма продажи - сумма покупки × 13% (налоговая ставка)

В случае, когда документов нет, расчет налога будет проводиться так:

сумма продажи × налоговую ставку в 13%

Ну и, как уже было сказано выше, из суммы, вырученной с продажи можно вычесть 250 тысяч имущественного вычета.

Налог с продажи недвижимости

В 2018 году в силу вступили поправки в налоговое законодательство. Они ужесточили порядок выплаты налога при продаже квартиры. Срок, в течение которого нужно владеть квартирой для безналоговой ее продажи увеличился, а также была введена привязка расчета налога на доходы к кадастровой стоимости недвижимости. В связи с этим у граждан появились вопросы, связанные с налогом при продаже квартиры. Всегда ли нужно декларировать доходы с продажи недвижимости, сколько должна стоит квартира при продаже, чтобы налог платить не пришлось и многие другие.

В попытках разобраться в вопросе о том, как рассчитать и выплатить налог при продаже собственности, нужно начать с азов. Формально, продажа недвижимости или автомобиля считается способом получения дохода продавцов. Он совершает сделку купли-продажи, квартира переходит в собственность покупателю, а продавец получает за это определенную сумму.

Если учитывать постоянно растущие цены на недвижимость, то эта сумма часто оказывается выше той, за которую квартира была куплена. А раз гражданин получил прибыль, то с нее нужно уплатить налог. Налоговый тариф равняется 13% от вырученной суммы. Причем, когда вы рассчитываете налог, помните, что налогооблагаемой будет не вся сумма, полученная со сделки, а только разница между стоимостью жилья при покупке и ценой продажи.

Однако бывают ситуации, когда продавец жилья может воспользоваться безналоговым правом. Статья 217 Налогового кодекса устанавливает минимальные сроки владения недвижимостью. В зависимости от случая этот срок может составлять 3 года или 5 лет. Если человек был собственником квартиры дольше указанного срока, то он освобождается от уплаты налогов. Причем в конце 2018 года права резидентов и нерезидентов в этом вопросе были уравнены.

Теперь любой человек, имеющий недвижимость на территории РФ и владеющий ею 3 или 5 лет, может продать ее не выплачивая налогов. Однако если период владения недвижимостью был короче, то налоговая ставка для нерезидента составит 30%.

Пятилетний минимальный срок владения недвижимостью используется в тех случаях, если жилплощадь перешла вам в собственность после первого января 2016 года. Для квартир и жилых домов, приобретенных до этой даты, срок, равный 3 годам, применяемый ранее, является действительным.

Также 3-летний срок владения действует в следующих случаях:

• недвижимость перешла в собственность по наследству;
• недвижимость была получена в подарок от родственников;
• недвижимость перешла в частную собственность по программе приватизации;
• недвижимость была получена на условиях пожизненной ренты и содержанием иждивенца.

То есть если вы стали собственником квартиры по одной из указанных выше причин после первого января 2016 года, вы все равно сможете ее продать спустя 3 года владения, не платя налогов.

Также люди пенсионного возраста иногда ошибочно думают, что продавая квартиру они не должны платить налог, ведь они не получают доходов, облагаемых налогом. Однако деньги, вырученные со сделки купли-продажи, являются видом дохода, облагаемых налогом. Поэтому, если человек пенсионного возраста желает сэкономить на налогах, то с продажей жилья придется повременить, пока не пройдет минимальный срок (те самые 3 или 5 лет).

Еще одним новшеством законодательства является то, что теперь сумма налога с продажи квартиры зависит от кадастровой стоимости. Нередко бывают случаи, когда человек, продающий недвижимость при составлении договора с покупателем, указывает в договоре заниженную цену квартиры. Именно из-за таких ситуаций было введено следующее правило.

Если цена, прописанная в договоре, оказывается заниженной, то в качестве налогооблагаемой базы будут использоваться 70% кадастровой стоимости жилья на начало того года, в котором совершалась сделка. Например, вы решили продать свою квартиру и в договоре указали цену в 2,3 миллиона рублей.

Однако, кадастровая стоимость вашей жилплощади на момент текущего года составляет 3,5. В таком случае, рассчитывается налог следующим образом. Кадастровая цена недвижимости умножается на 70%. Получается цифра в 2 450 000. Этот показатель нужно умножить на 13% (налоговая ставка), чтобы получить 318 500. Получается, что в качестве налога вам придется заплатить чуть менее 320 тысяч.

Налог на приватизированную или доставшуюся в наследство квартиру

Как было сказано выше, налог при продаже квартиры должны платить люди, продавшие жилье за сумму, превышающую стоимость покупки. Но что делать тем, кто получил квартиру в собственность по наследству, в подарок или путем приватизации? Таким гражданам доступен имущественный вычет, о котором говорится в 220 статье НК. Он позволяет снизить сумму налога максимум на 1 миллион рублей. Данный вычет применяется в отношении любого вида жилых объектов, будь то квартира, дача или комната в общежитии. Разобраться в том, как это работает, нам поможет еще один пример.

Допустим, вы решили продать дом, который достался вам по наследству. Продаете его вы за 3 миллиона, но его кадастровая стоимость равняется 4,5 миллионам. В такой ситуации вам нужно рассчитать 70% от кадастровой стоимости: 4 500 000 × 0,7 = 3 150 000. От полученного числа требуется отнять миллион (имущественный вычет), и полученные 2 150 000 необходимо умножить на ставку в 13%: 2 150 000 × 0,13 = 279 500. Это и есть сумма налога, которую вам придется заплатить.

На такой налоговый вычет могут рассчитывать налоговые резиденты, то есть любой человек, проживающий на территории РФ большую часть года, но только в том случае, если продаваемая недвижимость не использовалась для предпринимательства.

Еще одним способом сэкономить на налогах является учет расходов, связанных с покупкой жилья. К таким расходам относятся оплата услуг риелтора или деньги, выплаченные в качестве процентов по кредиту или ипотеке. Однако, для того чтобы вычесть эти расходы из налоговой базы, нужно иметь документальные подтверждения этих затрат (чеки, квитанции и т.д).

Источники:

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

НК РФ Глава 23. Налог на доходы физических лиц