Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Сделки с жильем, на которое имеют право несовершеннолетний, проходят с разрешения органов опеки и попечительства. Данное правило регламентировано ГК РФ, статьей 292, пунктом 4. Основная задача органов опеки — сохранить имущественные права несовершеннолетних. Поэтому обойти этот вопрос никак не получится. Придется соблюсти определенные условия, чтобы получить разрешение на сделку.

Допустим, несовершеннолетний является собственником доли в квартире, которую вы решили продать. Опека одобрит сделку в случае, если новая квартира не будет уступать по площади или будет больше.

А что, если новая квартира меньше? Например, если квартиру пришлось срочно продавать, так как требуются деньги на лечение? Тогда придется выделить ребенку долю больше, чем у него была.

Продавая квартиру без покупки новой, вы должны выделить ребенку долю в другой квартире. Причем не обязательно в своей. Это может квартира ближайшего родственника: бабушки, дедушки, тети, дяди.

При этом площадь жилья — не единственный фактор, который положительно влияет на согласие опеки. Представители инстанции сравнивают и районы, и инфраструктуру. Допустим, продаже подлежит благоустроенная двушка в черте города, а новая трешка находится за городом. В округе ни садов, ни школ.

Преимущества такого обмена придется аргументировать. Продавая недвижимость, будьте готовы к таким вопросам. При этом стоимость доли в новом жилье не может быть ниже.

Чтобы продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, законные представители ребенка должны обратится с заявлением в орган местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего или в МФЦ. Это нужно сделать для того, чтобы получить предварительное одобрение органов на продажу жилья. Срок предоставления услуги занимает 15 дней.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего сопряжена риском — как с вашей стороны, так и покупателя вашей квартиры. Чтобы обезопасить себя, перед сделкой проконсультируйтесь с юристом.

Пошаговая инструкция

Для удобства представляем вашему вниманию алгоритм действий для того, чтобы продать недвижимость с детской долей. Прежде всего, нужно подать документы на предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Подготовьте пакет бумаг и обратитесь в орган местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего или в МФЦ. Вам понадобятся:

• паспорта законных представителей;
• заявление по форме. Бланки различаются в зависимости от возраста ребенка: до 14 лет, от 14 лет;
• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• свидетельство об установлении отцовства — для родителей, которые не состояли в браке на момент рождения ребенка;
• справка о рождении по форме №25;
• справка о регистрации ребенка;
• акт органа опеки и попечительства об установлении опеки и попечительства;
• свидетельство о праве собственности на обе квартиры, которые будете продавать и покупать — оригинал и копия;
• техпаспорта на обе квартиры, которые будете продавать и покупать — оригинал и копия;
• ЕЖД (Единый жилищный документ) на оба жилья, которые хотите продать и купить — оригинал и копия;
• иные документы о состоянии родителей или правах родителей на ребенка (решение суда об ограничении или лишении прав, справка о пребывании в спецучреждении, свидетельство о смерти).

По прошествии 15 дней должен поступить ответ. Если органы опеки не разрешают продать жилье, собственником части которого является несовершеннолетний, то выход есть. Решение органа можно попробовать опротестовать в судебном порядке.

После того как добьетесь нужного решения, наконец-то можно будет продать недвижимость. Согласно статье 54 ФЗ № 218, сделки с недвижимостью, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению.

При этом должны присутствовать оба родителя. Следующий шаг — оповестить органы опеки о заключении сделки. Приложите соответствующие документы: свидетельство о праве и выписку из ЕГРН.

Продавая недвижимость, будьте готовы к тому, что опека может потребовать с родителей нотариальное обязательство. То есть продать имущество вы можете, дав обещание, что после наделите несовершеннолетнего долей.

Срок такого обязательства — 6 месяцев. При ипотеке отсчет идет со дня окончания обременения. При «новострое» отсчет идет со дня введения дома в эксплуатацию. Оформление такого документа обойдется в 1000–1500 рублей.

Причины отказа органов опеки

Органы опеки относятся с осторожностью к приобретению ипотечной недвижимости. Причина этой настороженности в том, что на жилье в рассрочку накладывается обременение на срок кредита. Пока на недвижимости будет обременение, выделить доли не получится.

Если вы будете продавать недвижимость с детской долей и вкладываться в «стройку», то будьте готовы к отказу. На жилье в строящемся доме шанс одобрения низок. Дом должен находиться в эксплуатации.

Если новое жилье грозит ухудшением бытовых условий, то вероятность отказа тоже высока. Может повлиять большая удаленность от садика, отсутствие школы или плохие технические условия: отсутствие канализации, водопровода.

Источники:

Права членов семьи собственников жилого помещения

Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом