Как продать квартиру по ДДУ?

ДДУ — договор долевого участия в строительстве, который заключается между покупателем квартиры и застройщиком. Покупатели оплачивают возведение недвижимости, но получают право на жилье только после его окончания. Но как быть, если вы заключили ДДУ и захотели продать квартиру на этапе застройки, не дожидаясь сдачи дома?

Оформить сделку возможно. Только это будет не продажа имущества, а передача прав требования на будущее жилье по ДДУ. Сделать это можно самостоятельно либо с помощью юриста, который соберет пакет документов и поможет передать права на недвижимость в соответствии с законодательством РФ.

Продажа по ДДУ и по договору-купли продажи: в чем разница?

Продавать квартиру по ДДУ — значит, уступить свои права на ее получение другому человеку за определенное финансовое вознаграждение. Это можно сделать в период, пока дом строится. Передача прав на получение квартиры по ДДУ на этапе строительства называется договором переуступки или цессией. А продать квартиру можно только после регистрации права собственности на нее. Передача квартиры по договору долевого участия (ДДУ) — это смена дольщиков, а по договору купли-продажи — смена собственников.

В случае смены дольщиков покупатель называется цессионарием, а продавец — цедентом. Существует 3 правила, о которых нужно знать, если вы решили продать квартиру как цедент:

• цессия оформляется только на этапе строительства, до регистрации права собственности;
• все права и обязанности передаются новому дольщику;
• продавец не отвечает за нарушения, которые может допустить сам застройщик.

Как только вы передали все права на квартиру по договору ДДУ, возможность проверять, выполняются ли застройщиком обязательства, и требовать их исполнения закрепляется за покупателем (цессионарием). В соответствии с ГК РФ, такая процедура называется переменой лиц в обязательстве.

Как заключить цессию по правилам?

Существует определенный алгоритм, в соответствии с которым дольщик превращается в собственника, а ДДУ —в договор владения квартирой. Есть 3 этапа, которые включены в данный процесс:

1. Застройщик официально договаривается с дольщиками и строит дом.
2. После окончания строительства государственная комиссия принимает постройку, как годную для проживания и соответствующую всем нормам и стандартам.
3. Дольщик подписывает акт приема-передачи на квартиру.

Уступить право требования по ДДУ можно на протяжении первых двух этапов, главное — чтобы это произошло до подписания акта приема-передачи на квартиру. Акт оформляется после введения дома в эксплуатацию. Если дом в эксплуатацию ввели, но вы еще не подписали акт приема-передачи, продать недвижимость по ДДУ все еще можно — такой договор будет законным.

Этапы заключения цессии

Любая передача прав на недвижимость начинается со сбора пакета документации. Вот минимум документов, который нужно собрать продавцу:

• разрешение застройщика на оформление цессии;
• справка от застройщика об отсутствии задолженности дольщика или его разрешение на перевод долга на имя нового дольщика;
• справка ЕГРП, которую можно получить в Росреестре;
• нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки;
• оригинал ДДУ с отметкой о регистрации в Росреестре.

Также к этому пакету нужно приложить все копии финансовых документов, имеющих отношение к сделке. Общее время регистрации нового дольщика должно занять не более 10 дней. Если вам не удалось получить разрешение от застройщика, нужно обратиться в общество защиты прав дольщиков или нанять профессионального юриста.

Какие сложности могут возникнуть при заключении цессии?

К юристам часто поступают вопросы, связанные с препятствиями во время заключения сделок. Вот 4 правила, которые помогут подготовиться к сделке и провести цессию по правилам:

1. Регистрация ДДУ в Росреестре. ДДУ — тот тип договора, который должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если его там нет, то и продать квартиру — а точнее, уступить право на нее после окончания стройки — невозможно. Эта информация содержится в статьях 81 и 164 ГК РФ.
2. Период для заключения цессии. Время, когда вы можете продать недвижимость по ДДУ, ограничено. Оно начинается с момента регистрации прав дольщика и заканчивается моментом подписания акта приема-передачи. Продавать права на квартиру за рамками данного периода незаконно. Если акт приема-передачи уже подписан, можно оформить не переуступку по ДДУ, а стандартный договор купли-продажи.
3. Погашение долгов дольщика. Передать недвижимость по ДДУ можно лишь тому дольщику, который не имеет долга перед застройщиком. В п.1, статьи 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» сказано, что дольщик должен либо полностью оплатить права на жилплощадь, либо перевести долг на цессионария в соответствии с Законодательством РФ. От заключения подобной сделки застройщик пострадать не должен.
4. Регистрация цессии. Продать жилье по ДДУ можно только на законном основании, а значит, с регистрацией в Росреестре. Если законного оформления не будет, цедент не сможет продать квартиру по правилам, а цессионарий не получит право собственности на нее после окончания строительства. Об этом гласит п. 2 статьи 389 ГК РФ.

Соблюдение 4-х вышеперечисленных правил поможет избежать сложностей и неприятных последствий заключения сделки. Правда, есть еще 3 момента, о которых нужно помнить всем, кто хочет продать недвижимость по ДДУ:

1. Необходимость участия застройщика — переуступка имеет юридическую силу только в случае, если вы получили от застройщика разрешение на переоформление;
2. Ипотека, как фактор, осложняющий заключение сделки — в данном случае нужно предоставить банковскую справку о том, что задолженность по ипотеке отсутствует, а сам банк дает согласие на новую регистрацию;
3. Махинации застройщика — если вы купили недвижимость в доме, который еще не введен в эксплуатацию, застройщик может продать квартиры своей же фирме по низкой цене, а затем купить их снова, по рыночной. Тогда в случае несоблюдения сроков вам выплатят минимальную неустойку, соответствующую цене в «липовой» сделке.

Если вы знаете, что ваша сделка будет осложнена теми или иными факторами риска, или не готовы брать оформление документов в свои руки, поскольку сомневаетесь в порядочности застройщика или покупателя, обращайтесь к профессиональному юристу. Он поможет быстро продать квартиру, снизить риски и оформить сделку в строгом соответствии с законодательными нормами и требованиями.

Источники:

ФЗ о договоре долевого участия в строительстве

Уступка прав требований по договору

Государственная регистрация права на имущество