Как продать долю земельного участка?

Законодательство накладывает ограничения не только на отчуждение земельных наделов, но и на передачу их долей. При составлении договора купли-продажи рекомендуем обратиться к профессиональному юристу, чтобы избежать подводных камней, которые есть в нормах закона.

Что говорит закон

Продажа доли участка регулируется двумя нормативными актами — Гражданским Кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ. Так как участок относится к недвижимому имуществу, то на него распространяются правила, которые закреплены в ст. 549 ГК РФ.

Специфические особенности процесса установлены в ст. 37 ЗК РФ. В статье указано, что продаже подлежит только земля, которая состоит на государственном учете. Более того, договор будет признан недействительным, если в документе есть хотя бы одно из следующих условий:

• обратный выкуп;
• ограничение ипотеки, аренды и другие обременения;
• ограничение ответственности за состояние земли.

Перечисленные условия сделают договор недействительным, что актуально и для передачи части надела. Если собственник решил продать долю, то после передачи он теряет все притязания на имущество.

Доля участка также накладывает ограничения. Речь идет про ст. 250 ГК РФ, которая установила приоритетное право приобретения другими сособственниками. Так как доля подразумевает долевую собственность (по общему правилу), то другие владельцы имеют преимущество по сравнению с третьими лицами. Это значит, что хозяину придется в первую очередь письменно предложить выкупить долю другим собственникам.

Вопрос, как продать долю, целиком зависит от объема полномочий владельца. Возможны две ситуации: продавец владеет всем участком или установлена долевая собственность.

Порядок продажи при общей долевой собственности

Как указано в статье 250 ГК РФ, доля участка подлежит продаже по строго определенному порядку, который включает следующие шаги:

1. Извещение совладельцев.
2. Составление договора и сопровождающей документации.
3. Подписание бумаг.
4. Регистрация права.

Извещение других собственников — не право, а обязанность совладельца. Если хозяин решит продать долю участка третьему лицу без предупреждения, то другие собственники могут аннулировать сделку в течение трех месяцев через суд. Извещение — это письменное сообщение. Д

опускается электронная форма через сайт Росреестра. Если другие собственники дали отказ или в течение 30 дней никак не отреагировали на предупреждение, то продавец может продать долю третьим лицам без ограничений.

Порядок продажи при полноправной собственности

Если продавец владеет всем участком в целом и желает продать только долю, то придется позаботиться о преобразовании своей земли. Установлен следующий порядок:

1. Межевание участка.
2. Регистрация.
3. Составление договора и сопровождающей документации.
4. Подписание бумаг.
5. Регистрация перехода права.

Межевание — раздел земли на несколько участков. Для того, чтобы продать долю, придется выделить ее, для чего и потребуется разграничение территории. Собственнику необходимо обратиться в компанию по землеустройству, которая осуществит межевание. Процедура занимает около месяца.

После раздела земли владелец получит документы, которые подтвердят факт межевания. Бумаги подаются в регистрирующий орган для постановки на кадастровый учет. Иными словами, старый участок перестает существовать. Вместо него появится несколько наделов, любой из которых можно будет продать отдельно.

Документы при продаже доли земельного участка

Договор — центральный документ, по которому доля передается из одних рук в другие. Договор должен содержать следующую информацию:

• цену;
• размеры;
• характеристики земельного участка.

Это обязательные условия. Без них сделка не будет иметь юридической силы. Соглашение должно содержать площадь, адрес и границы надела. Договор подписывается сторонами купли-продажи. Факт передачи части земли подтверждается актом приема-передачи.

О регистрации доли

Доля подлежит государственному учету. Регистрирующий орган закрепляет только переход права. Для регистрации потребуется заявление в виде просьбы подтвердить смену владельца. При общей долевой собственности к заявлению необходимо приложить письменные отказы других совладельцев.

Так как земельный участок относится к недвижимому имуществу, то нотариальное заверение будет обязательным и для доли. Удостоверять потребуется договор купли-продажи. В противном случае регистрирующий орган не будет фиксировать переход права.

Источники:

ЗК РФ. Статья 11.5. Выдел земельного участка

ЗК РФ. Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

ГК РФ. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

ГК РФ. Статья 250. Преимущественное право покупки