Как продать долевую квартиру?

При оформлении недвижимости в долевую собственность люди редко задаются вопросом, как потом продать долевую квартиру. Предполагается, что все будет по справедливости. Однако, если впоследствии такую квартиру приходится продавать, возникает масса конфликтных ситуаций.

Чтобы избежать неприятных последствий при продаже долевого имущества, правильно оформляйте свою собственность после ее получения. В этом вам помогут опытные юристы: посоветуют, как разделить недвижимость, избежать конфликта при продаже всей квартиры или ее долей. Если же без спора не обойтись, то только профессионал поможет вам продать долевую недвижимость без финансовых потерь и морального ущерба.

Что такое общая собственность

Прежде всего давайте разберемся с понятием «долевая квартира» и с правами собственников, поскольку именно от этого зависит возможность продать такое жилье. Общую собственность можно разделить на долевую и совместную. В первом случае имущество находится в общей собственности, где доля каждого владельца четко определена. Во втором случае в общей собственности нет долевого распределения, собственники владеют имуществом на равных правах.

Долевая форма не подразумевает разделение квартиры на части, принадлежащие конкретному собственнику. Как правило это «идеальная доля» — то есть долевая часть сформулирована только на бумаге и выражена дробью.

При возникновении конфликтных ситуаций или при решении одного из собственников продать свою часть возможно выделение натуральной доли, если планировка квартиры это позволит. ГК РФ позволяет выделить долю в квартире в натуре и затем продать ее, если есть техническая возможность сделать обособленный санузел и выход. Но в условиях современных городских квартир это практически нереально. Поэтому определение порядка пользования долевой квартирой в суде — частое следствие таких конфликтов.

Права владельца доли в квартире

Собственник доли может проживать в квартире, продать свою часть, зарегистрировать на ней ребенка. Прописка других родственников или третьих лиц требует согласия других собственников. Но если доля выделена, то никакого согласия не нужно.

Владелец доли должен продавать ее с учетом некоторых правил, перечисленных в ГК РФ. Первое и главное — это соблюдение преимущественного права на покупку другими собственниками. Если эта обязанность не будет соблюдена, владельцы оставшихся долей имеют право опротестовать продажу в суде с требованием восстановить это право.

Чтобы продать свою часть в долевой квартире, собственнику не обязательно ее выделять.

Если решение о продаже долевой квартиры принято всеми собственниками

После 31 июля 2019 г. вступил в силу упрощенный порядок продажи долевых квартир. Теперь, если все собственники согласны с продажей, не нужно собирать нотариально заверенные отказы. Также не обязательно оформлять сделку у нотариуса. Договоры по сделкам с долевой недвижимостью могут быть составлены в простой письменной форме. Обязательное условие — подписание соглашения всеми участниками продажи. Если хотя бы один собственник не хочет продавать свою часть, присутствие нотариуса необходимо.

Поскольку это новшество принято совсем недавно, работники МФЦ могут не принимать договоры на продажу долевой недвижимости без заверения нотариусом. Если такая ситуация возникнет, ссылайтесь на ФЗ-76, ст. 5.

Порядок действий при продаже всех долей в одной сделке

Чтобы продать долевую квартиру, нужно определить ее рыночную стоимость. Это можно сделать самостоятельно или пригласить оценщиков. В первом случае можно ориентироваться на аналогичные предложения на сайтах продажи недвижимости. Если возникают споры о цене долевой недвижимости, то приглашают оценщика. В этом случае на руках продавцов будет экспертное заключение, которое понадобится, если долевую квартиру продают в ипотеку.

Не забудьте оповестить других собственников о желании продать свои доли. Именно им вы должны в первую очередь сделать предложение о покупке.

Оформление документов

Перед тем как продать квартиру, проверьте, все ли нужные бумаги у вас на руках. При отсутствии правильно оформленных документов сделка может быть признана недействительной или просто не состояться. Перечень документов, обязательных для того, чтобы продать долевую квартиру:

• удостоверения личности всех участников сделки (паспорта и т. д.);
• договор купли-продажи (ДКП);
• разрешение органов опеки — если есть несовершеннолетние собственники;
• в некоторых случаях потребуется нотариальное согласие супруга на продажу;
• если в паспорте и в ДКП разные фамилии (в случае замужества или развода) — свидетельство о браке или разводе.

Нотариально заверенное согласие супруга не понадобится, чтобы продать квартиру, если она получена в дар или по наследству. Дополнительно могут потребовать предъявить техпаспорт квартиры, выписки из лицевых счетов и домовой книги, справки об отсутствии долга по коммунальным платежам и выписку из ЕГРН. Проверьте, в порядке ли эти документы, и позаботьтесь об их наличии до того, как продавать квартиру.

Если долю продает один собственник

Чтобы продать свою часть в долевой квартире на законном основании, необходимо исполнить требование права преимущественного выкупа доли для других собственников. Продавец должен сообщить им о желании продать свою долевую часть, озвучить цену доли и другие значимые условия. Предложение должно быть оформлено в письменном виде.

Другие собственники могут ответить письменным отказом или проигнорировать сообщение о продаже. При отсутствии согласия на покупку или отказа от нее в течение месяца продавец имеет право продать свою часть сторонним покупателям. Иногда имеет смысл отправить оповещение о продаже почтой с описью вложения или оформить через нотариуса. Это поможет не допустить опротестования сделки, если другие владельцы будут ссылаться на то, что не получали извещения о намерении продать долю.

Изменения в законе не коснулись случаев, когда продают часть долевой квартиры (долю). Нотариальное заверение ДКП в такой ситуации обязательно. В противном случае, сделка купли/продажи не будет зарегистрирована в Росреестре.

Пакет документов почти такой же:

• паспорта участников сделки;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации (если квартира была куплена до 2016 года);
• документы основания возникновения долевой собственности: ДКП, наследственное свидетельство и проч.;
• техпаспорт;
• если квартира куплена в браке, но оформлена на одного супруга — нотариальное согласие продать свою часть;
• если продавцу больше 65 лет, нотариус может потребовать справку о его психическом состоянии или прохождения полного освидетельствования у психиатра;
• если состояние продавца не внушает доверия, нотариус может потребовать у него пройти освидетельствование в наркодиспансере или предъявить справку оттуда.

Составленный и заверенный договор КП нотариус сам передает на регистрацию в этот же день. С февраля 2019 г. это входит в его обязанности по удостоверению сделки — услуга бесплатная. Продавец и покупатель могут отказаться от нее и направить договор на регистрацию самостоятельно через центр «Мои документы» (МФЦ).

Регистратор в Росреестре должен зарегистрировать документ в течение трех рабочих дней и отправить его обратно в нотариальную контору. На практике регистрация длится дольше, поэтому вам нужно звонить нотариусу и узнавать о готовности договора.

Огромное количество мошеннических сделок регистрируется, когда в квартире продаются микродоли. Это части меньше 8–15 кв.м. (в редакции региональных законов). В Госдуме с осени 2018 г. лежит законопроект, запрещающий продавать или выделять микрочасти в долевых квартирах. Также регламентируется ограничение регистрации, если на проживающих будет приходиться меньше номинальной нормы площади.

Это закон защитит собственников от черных риелторов и ограничит появление «резиновых» квартир. 23 мая 2017 г. законопроект одобрен в первом чтении, с тех его готовят ко второму. С его принятием исчезнет понятие «резиновая жилплощадь» и факты принуждения собственника продать свою часть квартиры владельцу двух и менее квадратных метров. В настоящее время защитой от подобной опасности служит только преимущественное право покупки части долевой недвижимости.

Источники:

Законопроект о запрете микродолей в квартирах

Когда не надо нотариально заверять сделку

Преимущественное право покупки доли