Договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием

Пожизненная рента для пожилых людей, оставшихся без помощи и заботы со стороны близких или попросту не имеющих родственников — это практически единственная возможностью получить достойный уход и материальную поддержку. Однако, при заключении такого договора нужно учитывать, что он является одним из самых сложных в юридической практике и имеет массу нюансов. Разбираемся, как правильно составить договор и каким образом стороны могут обезопасить себя от возможных рисков.

Пожизненная рента — что это?

Итак, пожизненная рента — это сделка, предполагающая, что плательщик ренты будет выплачивать владельцу квартиры определенные суммы, а после ухода из жизни собственника недвижимости она будет передана ему. При этом собственник не утрачивает права на проживание в квартире и без согласия не может быть переселен в другое место.

Нужно обратить внимание на важный момент: существует два вида соглашений, предусматривающих передачу недвижимого имущества пожилым человеком рентодателю — договор ренты с пожизненным содержанием и договор пожизненной ренты. Первый вариант предусматривает выплаты в денежной форме, а также полноценный уход (включая медицинское обслуживание, помощь по хозяйству и т.д.), а второй — только денежное содержание.

Как правильно заключить договор?

Порядок заключения и исполнения данного соглашения регулируется Гражданским кодексом РФ. В законе закреплено, что в качестве рентополучателя может быть только физическое лицо, а второй стороной сделки выступают как физические лица, так и организации. Оформление сделки возможно только в том случае, если владелец недвижимости является единственным собственником. Кроме того, квартира не должна иметь каких-либо обременений — собственность не заложена, не арестована в счет долгов и т.д.

Непосредственно процесс заключения соглашения складывается из следующих этапов:

• проверка документов, подтверждающих право собственности;
• разработка текста и нюансов договора;
• удостоверение сделки у нотариуса;
• передача документов в Росреестр.

Обращение в Росреестр является обязательным этапом, поскольку соглашение предусматривает переход права собственности на имущество к рентоплательщику. В выдаваемом Росреестром свидетельстве указывается уже новый собственник недвижимости, но с указанием на факт проживания в квартире того лица, которому по договору положено содержали и уход. Исполненным договор считается по факту ухода из жизни рентополучателя: рентоплательщик становится полноправным владельцем имущества независимо от того, были ли у владельца родственники и другие претенденты на недвижимость.

Содержание договора пожизненной ренты

Важно учитывать, что в нормативно-правовых актах не закреплена определенная форма документа, поэтому в каждом случае он разрабатывается индивидуально с учетом пожеланий сторон (но, конечно, в рамках действующего законодательства). В частности, рентополучатель имеет возможность включить в текст соглашения все свои требования (например, возложение на плательщика обязанности покупать лекарства, проводить уборку в квартире и т.д.). Обязательным является наличие в документе следующих пунктов:

• стороны контракта;
• предмет (квартира с указанием адреса и всех характеристик);
• условия контракта (в т.ч. права и обязанности участников сделки);
• ответственность каждой из сторон соглашения;
• условия расторжения контракта;
• порядок разрешения споров;
• подписи сторон.

В каких случаях можно столкнуться с отказом в нотариальном удостоверении контракта?

Итак, как мы уже отмечали выше, данный вид соглашений подлежит удостоверению у нотариуса. Как правило, это стандартная процедура: стороны подготавливают необходимые документы, лично являются к нотариусу (или действуют через представителей) и оплачивают пошлину. Но нотариус может отказать в удостоверении соглашения в следующих случаях:

• наличие в соглашении пунктов, которые противоречат действующему законодательству;
• предоставление неполного пакета документов;
• противоречие заключаемой сделки уставу юридического лица (если в ней участвует организация);
• возникновение у нотариуса сомнений в дееспособности сторон;
• отсутствие доверенности у представителя (если участники сделки обращаются к нотариусу не лично, а через представителей);
• наличие сомнений в достоверности фактов, изложенных в предоставленных документах.

Можно ли расторгнуть договор?

Иногда пожилые люди сталкиваются с ситуацией, когда рентоплательщик не исполняет свои обязанности. В этом случае владелец квартиры имеет право обратиться в суд с требованием о выкупе ренты и расторжении соглашения. Также можно потребовать выплаты моральной компенсации. Кроме того, предусматривается возможность признания сделки недействительной (чаще всего инициаторами судебных разбирательств являются родственники пожилого человека). Как правило, суд принимает такое решение при наличии следующих обстоятельств:

• плательщик принудил владельца недвижимости заключить соглашение посредством совершения насильственных действий или обмана;
• рентоплательщик заключил соглашение с лицом, которое является недееспособным.

Пожизненная рента — это не опасно?

Многие люди с недоверием относятся к подобным сделкам: действительно, на сегодняшний день (особенно когда речь идет о недвижимом имуществе) встречаются самые различные виды мошенничества. В большинстве случаев сторонами данного соглашения являются знакомые люди, но, конечно, такая возможность существует не всегда. Какие риски существуют при заключении договора? Для пожилого человека главные опасения заключаются в следующем:

1. Ошибка в выборе рентоплательщика. Основным моментом является добросовестность плательщика: он должен соблюдать условия и своевременно исполнять взятые на себя обязательства. Не менее важно и наличие личного контакта, поскольку заключение договора предполагает, что рентополучатель в течение долгого времени (до конца жизни) будет связан с этим человеком.
2. Продажа квартиры рентоплательщиком. При заключении договора на недвижимость налагается обременение, поэтому при отсутствии взаимного согласия совершение любых действий с имуществом является невозможным.
3. Желание плательщика переселить владельца квартиры (не продавая недвижимость). Большинство пожилых людей не готовы к переездам и смене места жительства, поэтому нужно заранее исключить такую возможность путем включения в соглашение соответствующего условия.

Для рентоплательщика также существуют определенные риски. В частности, нередки ситуации, когда после ухода пожилого человека из жизни появляются родственники, претендующие на жилье. Если им удастся доказать, что рентополучатель был недееспособен, сделка признается недействительной. Обезопасить себя от возможных претензий со стороны родственников позволяет заключение договора при помощи опытного юриста. Кроме того, иногда сами пожилые люди недобросовестно поступают с рентоплательщиком, поэтому все денежные средства следует перечислять на банковский счет: в случае возникновения конфликта выписка из банка послужит неоспоримым доказательством исполнения лицом своих обязательств.

Таким образом, заключение договора пожизненной ренты на квартиру является ответственным шагом как для пожилого человека, так и для плательщика ренты, поэтому каждой из сторон нужно оценить все последствия принятия данного решения. Исключить возможные риски поможет обращение к юристу: грамотный специалист проконсультирует по всем аспектам заключения сделки, разработает оптимальное решение с учетом особенностей конкретной ситуации и обеспечит подготовку юридически грамотного договора.