Для чего нужен договор ренты на квартиру?

Для тех, кто мечтает о собственной квартире, существует множество вариантов ее получения. Имея существенную денежную сумму, можно приобрести жилье у застройщика или же на вторичном рынке. Располагая чуть меньшей суммой, можно взять ипотечный кредит.

А еще существует возможность приобретения квартиры, которая доступна практически всем — заключение договора ренты. Более того, это неплохой вариант для одиноких пожилых людей, которые являются собственниками жилья, получать стабильный доход и уход в преклонном возрасте. Тем не менее, необходимо очень внимательно составлять данный договор для того, чтобы избежать возможного мошенничества, а также конфликтов между сторонами. Поможет вам в этом опытный юрист.

Что такое рента? На что стоит обратить внимание в договоре ренты?

Договор ренты представляет собой соглашение, в соответствии с которым собственник недвижимости передает свое имущество другому лицу (это может быть физлицо или организация). Последнее взамен берет на себя обязательство материального содержания.

Под материальным содержанием следует понимать не только выплату денежных средств, но и содержание иного рода — покупку продуктов, лекарств, оплату медицинского ухода и прочее. Именно такая поддержка и называется рентой. Правовые взаимоотношения в рамках данного соглашения регулируются Гражданским кодексом.

Имущество может быть передано как бесплатно, так и за плату. Учтите, что под «бесплатно» вовсе не следует понимать, что платить не придется вообще. В этом случае придется осуществлять регулярные фиксированные платежи, которые называют рентными. В том случае, когда квартира передается за плату, изначально выплачивается определенная твердая сумма (как показывает практика, обычно это 20–50% от стоимости жилья), а потом все равно сохраняется обязательство выплаты ренты на регулярной основе (стандартно выплата осуществляется ежемесячно).

Также важно отметить, что лицо, получающее регулярные платежи, продолжает жить в квартире. Без его ведома и одобрения невозможно осуществить продажу жилплощади, а также выписать жильца.

Законодательно закреплено, что договор ренты подлежит обязательному заверению в нотариальном порядке, а при отчуждении квартиры (ее передачи в собственность другому лицу) с условием выплаты ренты необходимо пройти государственную регистрацию. Отсутствие нотариального заверения делает этот документ недействительным.

Хотя существует ситуации, когда нотариус не согласится заверять договор. Это может произойти в тех случаях, когда положения соглашения противоречат действующему законодательству. Кроме того, перед заверением сделки нотариус проверяет дееспособность обеих сторон. Если одна из сторон будет признана недееспособной, в заверении также будет отказано.

Виды договоров ренты

Всего существует три вида договора ренты: пожизненный, пожизненный с иждивением и постоянный. Для первого вида соглашения характерен период действия — в течение жизни рентополучателя, в качестве которого выступает только одно или несколько физлиц. Если получателей несколько и один из них умирает, то его выплаты делятся пропорционально между остальными участниками.

Договор же считается исполненным в момент наступления смерти последнего из рентополучателей. Данную ренту невозможно передать по наследству или по переуступке права требования. По статистике, это самый распространенный вид соглашения.

При пожизненном содержании с иждивением физлицо передает плательщику ренты в собственность квартиру в обмен на пожизненные денежные выплаты, а также на содержание. Очень часто для пожилых людей даже удобнее заменить получение денежных средств на полное содержание — покупку для них лекарств, одежды, продуктов, оплату медицинского обслуживания.

Согласно договору постоянной ренты, существует возможность передачи права получения денежной выплаты другим лицам по наследству, а также по переуступке права требования. В основном, постоянная рента выплачивается в виде фиксированной суммы, обозначенной в договоре.

Данная сумма должна индексироваться в соответствии с уровнем инфляции, пропорционально росту минимального размера оплаты труда. По факту, такой договор является бессрочным.

Выгоден ли договор пожизненной ренты для ее плательщика?

Рассмотрим преимущества и недостатки приобретения квартиры по такому соглашению для плательщика ренты. Самым главным плюсом такого договора является то, что недвижимость становится вашей собственностью сразу после его заключения.

В любом документе на жилье вы будете обозначены как собственник, а получатель денег ничего не сможет сделать с квадратными метрами без вас. С другой стороны, как мы уже упоминали, условия такого договора накладывают ограничения и на ваши права.

Второй положительный момент — значительно меньший размер платежа, по сравнению с ипотекой. Цена самой квартиры в целом будет гораздо ниже рыночного уровня. Это связано с тем, что заключают такой договор чаще всего пожилые люди — соответственно, с учетом срока их жизни (даже несмотря на первоначальную оплату фиксированной суммы при небесплатной передаче жилья) выплаты составляют гораздо меньшую стоимость.

По своей сути, договор ренты — это рассрочка оплаты, только без процентов и комиссий. Соответственно, нет переплат, как по ипотеке, а при незначительной задержке платежа никто не выставит вам штраф.

Но существует и обратная сторона медали. Во-первых, никто их нас не в силах спрогнозировать продолжительность своей, а уж тем более чужой жизни. Соответственно, при заключении сделки вы не можете заранее знать финальную сумму денежных средств, которые придется заплатить за квартиру. Когда размер регулярного платежа коррелирован с размером прожиточного минимума, он будет расти независимо от вашей воли и желания.

При наличии такого договора вам волей-неволей придется довольно долгое время поддерживать отношения с пожилым человеком — просто подумайте, насколько это может быть мучительно, если ваши отношения не сложатся. К тому же, нередки случаи, когда у таких пожилых людей вдруг объявляются родственники, которые всячески пытаются оспорить сделку и признать договор недействительным.

Кроме того, вместе с правом собственности вы получаете и все возможные риски, связанные с квартирой. Например, если в жилище случится пожар, это не будет являться основанием для прекращения вами выплат в адрес рентополучателя. Соответственно, советуем сразу страховать квартиру. Кроме того, присутствует высокий риск мошенничества, когда рентополучатель вдруг объявляет себя психически больным, не осознающим своих действий.

Выгоден ли договор пожизненной ренты для ее получателя?

Такой договор, несомненно, имеет свои положительные стороны для получателя платежа. Во-первых, это дополнительный доход и более комфортные условия проживания в пожилом возрасте. Кроме того, получатель денег минимизирует свои риски, ведь договор удостоверяется у нотариуса, проходит регистрацию в Росреестре. Наконец, если плательщик становится недобросовестным и пропускает сроки оплаты, то законодательно закреплено, что договор может быть расторгнут.

Негативной стороной такого соглашения для пожилого человека будет высокий риск мошенничества. Очень часто люди преклонного возраста подвергаются давлению и манипуляциям со стороны мошенников, заключая очень невыгодные для себя условия сделки. Так как выплаты должны производиться до момента смерти их получателя, существует вероятность того, что плательщик может предпринять какие-либо действия для ее приближения.

Наконец, дальние родственники, которые до этого не вспоминали о существовании пожилого человека, могут внезапно оказаться очень недовольны его решением о передаче жилья кому-то другому.

Источники:

Договор ренты

Форма договора ренты