Как создать ТСЖ в многоквартирном доме?

Многоквартирный дом не может существовать без управления. В большинстве МКД имуществом распоряжается нанятая управляющая компания. Управленцы заключают контракт с коммунальщиками, строителями и другими обслуживающими организациями. Результат их работы ежемесячно отражается в квитанциях на оплату за квартиру. И суммы эти весьма и весьма существенны.

Если вы или ваши соседи (или половина жильцов вашего многоквартирного дома) недовольны деятельностью управляющей компании, создайте товарищество собственников жилья. ТСЖ — это абсолютно равнозначный по правам и функциям орган, с той лишь разницей, что в товариществе собственников все решения принимают сами жильцы (владельцы квартир).

Когда вы все конструктивно обсудите и решитесь на создание ТСЖ, обязательно наймите юриста, который поможет открыть товарищество. Это важно, так как коллективный орган управления многоквартирным домом обязан действовать строго в рамках закона, а далеко не все знают нормы жилищного законодательства(будем честными, практически никто их не знает). Так что юрист при создании ТСЖ вам обязательно понадобится. Создайте ТСЖ, зарегистрируйте организацию, продумайте стратегию функционирования и работайте на благо всех жильцов своего многоквартирного дома.

Для чего многоквартирному дому ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это орган локального управления. Это хоть и некоммерческая, но официальная организация. В рамках такого товарищества собственники жилья управляют общим имуществом многоквартирного дома — МКД (ст. 135 ЖК РФ). Создать ТСЖ можно в абсолютно любом многоквартирном доме и даже на нескольких земельных участках, если у владельцев квартир (наделов) есть потребность в стороннем грамотном управлении их собственностью.

Основная форма распоряжения общим имуществом — привлечение управляющей компании. Практически в каждом многоквартирном доме есть УК, которая отвечает за пользование общедомовой собственностью, привлечение коммунальщиков и подрядных организаций, проведение благоустройства. Но услуги управляющих компаний платные и зачастую весьма дорого обходятся жильцам МКД. Нельзя забывать и о факторе личной выгоды, которая появляется, если некоторые собственники вступают в противоправные отношения с работниками УК — а такие ситуации происходят довольно часто. Однако есть вполне законный вариант избежать сотрудничества с управляющей компанией — создание товарищества собственников жилья.

Почему ТСЖ многоквартирного дома лучше управляющей компании? ТСЖ — это некоммерческое предприятие, тогда как УК имеет коммерческую основу. Задача управляющей компании (негласная) — получение личной выгоды (прибыли) за счет домового имущества собственников жилья, то есть вашей общей собственности. ТСЖ преследует абсолютно иные цели — эффективно распоряжаться имуществом многоквартирного дома и извлекать максимальную пользу для всех. ТСЖ создают для того, чтобы сэкономить коммунальные расходы, развить придомовую инфраструктуру, сделать качественный и действительно нужный ремонт. И это далеко не все цели создания ТСЖ.

Однако создание ТСЖ — это не всегда выход для собственников квартир. Так как товарищество — это некоммерческая организация, владельцы жилых помещений должны обеспечивать его функционирование фактически за свой счет. Прежде чем создать такой орган управления МКД, проверьте, выгодно ли это для людей.

Сделать это просто — посчитайте все расходы многоквартирного дома за год и разделите получившуюся сумму на общую площадь МКД (всех квартир и нежилых помещений). Результат — это показатель стоимости обслуживания одного квадратного метра. Если это значение больше того, которое предлагает управляющая компания, жильцы вряд ли согласятся на увеличение ежемесячной оплаты.

Если же регистрация ТСЖ окупается и при этом владельцы квартир МКД не удовлетворены работой нанятой управляющей компании, то дерзайте — создавайте свой орган управления. Никто не будет следить за имуществом многоквартирного дома и обустраивать территорию лучше, чем это делают сами жильцы.

Как жильцы создают ТСЖ

Инициаторами создания некоммерческого органа управления многоквартирного дома являются сами жильцы. Они могут предложить эту идею на общем собрании, сделать почтовую рассылку или развесить объявления в специальных местах для информирования владельцев квартир МКД. Создать единый управляющий орган можно и для нескольких многоквартирных домов, при условии, что у них есть общие границы земельных участков и общие коммуникации.

Если ТСЖ формируется для одного многоквартирного дома, то число голосов владельцев квартир должно составлять более 50%, для нескольких МКД — минимум две трети всех жильцов. Важный нюанс — учреждение ТСЖ приводит к расторжению действующего контракта с управляющей компанией. Это значит, что разрываются и договора со всеми подрядными организациями, обслуживающими МКД.

Итак, вы посовещались, рассчитали все возможные расходы, провели общее собрание, опросили всех жильцов и получили их согласие. Теперь осталось только зарегистрировать ТСЖ вашего многоквартирного дома. Вот что нужно сделать, чтобы ТСЖ начало активно работать на благо жильцов МКД:

1. Провести общее собрание жильцов и обсудить необходимость учреждения ТСЖ многоквартирного дома. Инициатором может выступить абсолютно любой владелец жилой недвижимости. На собрании рассматривают основные организационные вопросы — кто будет входить в правление МКД, кто будет председателем ТСЖ, нужно ли привлекать независимого профессионального управляющего, кто войдет в счетную и ревизионную комиссию. Также на общем собрании утверждается устав и выбирается официальный представитель ТСЖ многоквартирного дома.
2. Подать документы на регистрацию ТСЖ. Учтите, что по закону с 2014 года ТСЖ как организационно-правовой формы больше нет, хотя в Жилищном кодексе до сих пор фигурирует старое название. Такое общество называется теперь ТСН — товарищество собственников недвижимости. Вы можете обсуждать с владельцами квартир ваше ТСЖ, но основывать придется именно ТСН многоквартирного дома. Устав, регистрационные документы и все соглашения с контрагентами составляются на ТСН. Для регистрации ТСЖ понадобится нотариально заверенное заявление Р11001, протокол общего собрания владельцев жилой недвижимости многоквартирного дома, подготовленный в двух экземплярах Устав (прошитый, пронумерованный, заверенный). Не забудьте оплатить государственную пошлину. Заявитель — это официальное лицо, его определяют во время общего собрания и указывают в протоколе. Обычно это будущий председатель ТСЖ. Он обладает правами подписи и подачи документов в налоговую инспекцию без доверенности.
3. Уведомить о регистрации территориальную жилищную инспекцию. В каждом городе действует свой орган, контролирующий жилищные вопросы.
4. Получить всю необходимую документацию от управляющей компании. После расторжения договора сотрудники УК обязаны передать дела новому органу управления — ТСЖ многоквартирного дома. Передают все технические документы, соглашения с подрядчиками, иные регистры.
5. Провести организационную подготовку. Новой некоммерческой организации обязательно нужна печать. Председатель (как уполномоченное лицо) органа управления открывает счет в банке, ставит ТСЖ на учет в ПФР, ФСС, ФОМС.
6. Подготовить штатное расписание и нанять персонал. Штатный состав определяют жильцы на общем собрании. Они же устанавливают оклад (ставки) и итоговую заработную плату для всех задействованных сотрудников. Обычно в штат входят председатель, бухгалтер, технические работники (электрик, сантехник, слесарь), уборщики внутридомовых помещений и дворник. По решению общего собрания нанимается профессиональный управляющий.
7. Заключить договора с коммунальщиками и обслуживающими организациями. Жильцы теперь вправе сами выбирать подрядчиков и работать с гарантирующими поставщиками напрямую, без наценок управляющей компании. Основные соглашения: поставка электроэнергии, водоснабжение, обслуживание лифтов, вывоз мусора, текущий ремонт. Если у вас есть своя котельная, то заключать отдельный договор на поставку теплоэнергии нет необходимости.

Вот основные действия нового органа управления. После регистрации в налоговой инспекции ТСЖ может начинать приводить свой многоквартирный дом в порядок, искать новых поставщиков, снижать текущие расходы, благоустраивать территорию и работать на благо всех жильцов.

Источники:

О товариществе собственников жилья