Как перевести квартиру в нежилое помещение?

В жилом помещении, то есть в обычной квартире в многоквартирном доме, можно только жить (ну или заниматься какими-то личными подработками). Если же в ваших планах реализация полноценного бизнес-проекта (например, открытие магазина, фотостудии, юридической компании или турагентства), квартиру придется переводить в нежилой фонд.

В процессе перевода многие собственники жилых помещений сталкиваются с различными трудностями, поэтому для того чтобы процедура прошла быстро и привела к ожидаемому результату, рекомендуем заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист поможет в подготовке и оформлении всей необходимой документации, а также возьмет на себя взаимодействие с властными структурами.

Переводим квартиру в нежилое помещение: что нужно знать об этой процедуре?

Для многих собственников жилья неприятным сюрпризом становится то, что они, по сути, не могут распоряжаться помещением по своему усмотрению. Причем с 2019 года положение тех, кто планирует изменение статуса принадлежащих им помещений, ухудшилось. Поправки в Жилищный кодекс РФ, которые вступили в силу в июне, расширили перечень документов, необходимых для того, чтобы перевести помещение в другой статус.

Один из самых важных моментов — это получение согласия соседей на переоформление в нежилое помещение. Теперь для изменения статуса своего жилья придется получать согласие собственников тех квартир, которые примыкают к переводимой в нежилой фонд квартире.

Важно! Раньше согласие соседей требовалось только в тех случаях, когда перевод сопровождался переустройством или реконструкцией (например, нужно было сделать отдельный вход с улицы). Теперь соседи должны будут принимать участие в судьбе помещения, даже если никаких изменений не планируется.

Помимо согласия соседей, поправки включили в перечень документов еще одну обязательную бумагу — протокол общего собрания. Это означает, что согласиться на изменение статуса помещения должны не только непосредственные соседи, но и другие жильцы многоквартирного дома. Решение на общем собрании принимается большинством голосов, но только при наличии кворума.

Как происходит перевод?

Изменение статуса помещения состоит из нескольких этапов, причем взаимодействовать вам придется не только с соседями, но и с различными уполномоченными структурами. Для того чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, потребуется:

• подготовить проектную и техническую документацию;
• провести общее собрание;
• получить согласия от непосредственных соседей;
• подать заявление с пакетом документов в Департамент имущества (или Управление архитектуры, конкретный орган зависит от структуры местного органа власти);
• получить уведомление от уполномоченного органа о придании жилью статуса нежилого помещения;
• зарегистрировать изменения в Росреестре (процедура завершается получением свидетельства).

Для регистрации необходимо обращаться в территориальное управление Росреестра со своим паспортом, заявлением и уведомлением. Также завершить процедуру можно при помощи представителя (потребуется доверенность). Услуга регистрации в Росреестре не бесплатная: собственнику нежилого помещения придется оплатить госпошлину.

Важно! Если один из непосредственных соседей будет против перевода, в изменении статуса квартиры вам откажут. Даже если каким-либо образом удастся получить согласование в уполномоченном органе, несогласные соседи вправе оспорить решение через суд.

Какие еще условия нужно соблюсти?

Хотим обратить ваше внимание, что не каждая квартира способна стать нежилым помещением. По действующим правилам, это реально в случае, если есть возможность оборудовать отдельный вход. Для нежилых помещений, площадь которых превышает 100 кв.м., также должны быть условия для организации запасного выхода. Переоформить жилье можно, только если оно принадлежит вам в полном объеме (для совместной собственности должны быть согласны другие собственники). Закон запрещает изменять статус доли или комнаты.

Также нужно учитывать, что не получится перевести жилье с обременениями или находящееся в залоге. Еще один немаловажный момент — незаконные перепланировки. При наличии такой перепланировки в процессе переоформления гарантированно возникнут проблемы, поэтому сначала нужно легализовать изменения и уже потом переходить к приданию жилью статуса нежилого помещения.

Перечень необходимых документов

Как мы уже говорили, после внесения поправок в жилищное законодательство перечень предоставляемых на рассмотрение уполномоченного органа документов расширился. Теперь для того чтобы перевести квартиру в нежилое помещение, вам придется подготовить:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• план помещения и его технический паспорт;
• поэтажный план многоквартирного дома;
• согласие собственников примыкающих помещений;
• протокол общего собрания.

Если для придания помещению статуса нежилого необходимо провести перепланировку или переустройство, к пакету документов потребуется приложить план такого переустройства (перепланировки). Как показывает практика, для того чтобы перевести квартиру, ее практически всегда приходится переустраивать.

Как оформляется согласие от собственников примыкающих помещений?

Сначала разберемся, какие именно помещения можно считать примыкающими. К этой категории относятся те площади, которые имеют общую стену с вашим жильем. Также примыкающими считаются помещения, расположенные на нижнем и верхнем этажах.

Согласие от собственников примыкающих помещений оформляется в произвольной форме. Главное условие — возможность определить по предоставленному согласию волеизъявление собственников.

При этом, несмотря на произвольную форму, согласие должно содержать ряд обязательных реквизитов. К ним, в частности, относятся:

• ФИО лица, давшего согласие (если собственник — юридическое лицо, то указываются его наименование и регистрационный номер);
• паспортные данные собственника и реквизиты документов, подтверждающих его право собственности.

Нужно отметить, что критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в переоформлении вашего жилья, отсутствуют. Это означает, что недоброжелательно настроенным соседям ничто не мешает просто злоупотреблять своим правом и без видимых причин отказать в переводе помещения в нежилое. Также законом не предусмотрена возможность оспорить бездействие соседей, которые уклоняются от решения вопроса.

Подведем итоги. С лета 2019 года переоформить квартиру в нежилое помещение стало сложнее: теперь независимо от ситуации нужно получать согласие непосредственных соседей и других жильцов многоквартирного дома. Также нельзя исключить возникновение проблем с уполномоченными органами, которые далеко не всегда принимают положительные решения по заявлениям собственников.

Чтобы обезопасить себя от отказа, лучше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Он разработает верную стратегию взаимодействия с властными структурами и правильно оформит все документы.

Источник:

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение